中國城市更新行業市場前瞻機遇深度調研分析2023

• 方蔓桃 2023年11月24日 來源：百度 247 8
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如果你想了解城市更新行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》。重點分析了我國城市更

房地產行業受國家宏觀調控影響較大，國家在房地產行業宏觀管理方面涉及的職能部門主要包括國土資源部、住建部、國家發改委、稅務局等部門。房地產及上下游產業的投資是宏觀經濟投資最為重要的組成部分，與宏觀經濟走勢密不可分。影響宏觀投資的因素，例如貨幣政策、財政政策、匯率政策等最終都會影響到房地產投資，對房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面產生相應的影響。

在中國房地產經歷了 2010 年開始的信貸緊縮和政策調控的頻繁擾動后，2014 年，國家在宏觀政策方面已經運用一系列手段支持合理住房需求，穩定住房消費，房地產再一次成為經濟下行期的緩沖劑，政策周期實現了再次輪回。目前除一線城市和三亞外，其余城市均已退出限購;央行 930 房貸新政，在首套房認定、三套房貸款發放、首套房利率方面均實現支持;住建部、財政部、央行三部委頒布公積金貸款新政，放寬貸款條件、提高貸款額度、推進異地互貸。房地產行業再一次迎來了政策由緊到松的拐點。

如果你想了解城市更新行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》。重點分析了我國城市更新行業將面臨的機遇與挑戰，對城市更新行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

在政府主導的城市更新模式下，顯而易見地方國企、城投公司更具優勢，一是政府主導下的城市更新模式，城投公司無論是業務還是平臺均具有優勢，政府主導的城市更新一般都有城投公司完成;二是微改造更加適合城投公司，城投公司相對房地產企業來說，資金實力和操盤能力較弱，因而大規模的片區開發并不適合，對于需要修繕的歷史建筑、文物單位、街區等進行微改造或者綜合改造，城投公司具有優勢;三是供地模式的多樣性降低城投公司土地獲取成本。

從這些方面來看，城市更新為城投、國企這樣的企業創造了新的發展機遇，讓它們更容易獲取穩定利潤，完成市場化轉型。

一個城市進入新的改造更新，民營行業也并非是沒有機會。城市更新是一個龐大、系統的工程，這其中從拿地、規劃、設計、招商乃至于后期的建設、運營，必然少不了民營企業發揮作用，參與其中的機會，而這些機會就為民營企業持續的發展經營提供了依托。

城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動?，F階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。

根據 2018年國家統計局發布，房地產直接從業人數和建筑行業有 7072.4萬人，占當時全國人口 1/19。第四次經濟普查中有數據顯示，在 5809 萬建筑行業人里，有 3591 萬人屬于“房屋建筑業”，其中為商業房地產服務的人數超過了4000萬。

國家統計局發布數據顯示，2022 年，全國房地產開發投資 132,895 億元，比上年下降 10%;其中，住宅投資 100,646 億元，下降 9.5%。2022 年，房地產開發企業房屋施工面積 904,999 萬平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面積 639,696 萬平方米，下降 7.3%。房屋新開工面積 120,587 萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積 88135 萬平方米，下降 39.8%。房屋竣工面積86,222 萬平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面積 62,539 萬平方米，下降14.3%。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的產生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。

老舊小區改造的內容則以修繕既有建筑及配套設施為主，分為基礎類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節能改造、加裝電梯等)和提升類(社區綜合服務設施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區的環境和生活配套。老舊小區改造是十四五時期的惠民生工程的工作重點，2020年全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮老舊小區數量再創新高，達5.56萬個。2022年初以來，全國城鎮老舊小區改造工程持續提速，前5月已新開工改造小區2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區改造計劃，老舊小區改造市場未來發展潛力巨大。

山東省老舊小區改造市場規模約2086億元，市場空間巨大

2021年3月，中央發布《“十四五”規劃》，明確設立城市更新量化數據指標，提出十四五時期21.9萬套小區改造計劃;2021年政府工作報告再次重點提及城市更新：強調“十四五”期間加快實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新逐步上升至國家重要戰略層面。2022年老舊小區改造政策逐漸演進，支持力度逐步加大。2022年3月，政府工作報告中提出再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造;2022年7月，發改委指出對老舊小區改造項目，可以通過精準定位、提升品質、完善用途等方式，吸引社會資本參與，進一步盤活存量資產;2022年8月，國常會指出：將老舊小區改造納入政策性開發性金融工具支持領域，并盡可能吸引民間投資。

根據山東省住建廳披露，2021年省內老舊小區改造總量位居全國首位，2022年1-8月老舊小區開工數量也位居全國第一，山東省是我國老舊小區的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區改造市場將達2086億元，市場空間巨大。

全年來看，銷售持續下行疊加行業出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險的民企失去拿地能力，尚未出險的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優先保持現金流和債務兌付避免違約，投資拿地難度較大;另一方面銷售持續下行，即使資金壓力相對較小的國企，在面對未來銷售不確定性的情況下也謹慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經營風險。

2022年，商品房銷售面積 135,837萬平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷售面積下降 26.8%。商品房銷售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬平方米，比上年增長10.5%。

城市更新行業市場機遇分析

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續關注核心城市人、項目的變化。從線下到線上、從開發到存量、從生產到服務，政府關注的產業升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯?，F今"消費升級"的強勢出現培育出了商業環境土壤，而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備，城市更新的商業契機就在這個環境中。

截至目前，已至少有13家房企在城市更新業務上公布新動態，其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區城市。

如越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業的舊改項目取得新進展;萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業合作;另外，太古地產的上海張園舊改項目西區率先開放，東區計劃于2026年年底前向公眾開放。

種種跡象表明，城市更新已經成為房地產行業的下一個"兵家必爭之地"。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。統計數據顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現期。

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  2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息...

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