事關購買存量住房 這個一線城市最新通知 穩妥推進城中村改造和城市更新

• 李波 2023年10月20日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 211 5
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為支持深化城市有機更新，進一步發揮住房公積金提升居民居住品質、改善群眾居住條件的制度作用，上海市住房公積金管理委員會第六十九次全體會議審議通過《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》及《關于本市住房公積金支持城市更新有關政策的通知》。

為支持深化城市有機更新，進一步發揮住房公積金提升居民居住品質、改善群眾居住條件的制度作用，上海市住房公積金管理委員會第六十九次全體會議審議通過《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》及《關于本市住房公積金支持城市更新有關政策的通知》。

《關于調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》明確，對借款人購買6(含)至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長貸款期限進行調整。

其中，所購存量住房房齡為6(含)至20年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規則調整為不超過30年;所購存量住房房齡為20(含)至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。

《關于本市住房公積金支持城市更新有關政策的通知》明確，對納入本市城市更新范圍內的舊住房更新改造項目實施住房公積金支持政策，主要包括三個方面內容：

一是：支持購買更新改造后房屋公積金提取。業主(產權人或公有住房承租人，下同)購買改造后具備交易條件的房屋(含增加面積)，可以提取住房公積金支付實際購房款。

二是：支持項目建設期內租房公積金提取。業主在項目建設期內租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過渡費補貼后個人承擔的租金。

三是：擴大提取申請人范圍。提取申請人范圍為業主本人及其配偶、父母、子女。申請人為本市住房公積金貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應當符合當前貸款無逾期的條件。

本次政策調整自2023年10月7日起正式實施。

鄭州出臺樓市新政

8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市財政局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。

此次新政中，為推進商品房現房銷售，鄭州還將鄭東新區和惠濟區各一個項目列為“現房銷售”的試點項目，著力抓好相關工作。

我們來看著三點重要政策：

1.暫停執行限售政策。

新政明確提出滿足改善性住房需求，購買改善性住房的，其原有住房暫停執行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區域內，2017年5月3日(含)之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規定。這意味著，在鄭州新購買改善性住房的，其原有住房取得不動產權證書即可直接出售。

2.鼓勵調整存量個人住房貸款利率。

在穩定住房消費預期方面，新政提出，鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行。

這也是中央政治局會議定調要“適時調整優化房地產政策”，以及央行提出“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”后，鄭州成為首個系統化出臺樓市政策的城市。

3.穩妥推進城中村改造和城市更新。

新政提出，城中村改造、城市更新涉及的房屋征收，通過購買商品住房、發放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置。未開工建設的安置房，原則上以貨幣化安置為主。

7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，提出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

城中村改造是城市更新大范疇中的重要一環，鄭州作為特大城市，主城區內還是有部分城中村及危房、老房、廠房等地塊區域需要改造更新。

城中村改造是城市更新的一個細分領域，而城市更新是一個復雜的領域，包含了老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造以及城中村改造。

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2027年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

城市更新行業發展前景投資

老舊小區改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對房地產市場不會產生太大的影響。

“城市更新”概念被中央提出以來，住建部先后多次部署相關工作，各地紛紛響應落實，出臺了百余條城市更新相關政策，城市更新項目相繼落地，城市更新行動進一步提速。

自寫入“十四五”規劃以來，城市更新行動在各地陸續展開，住建部也曾多次部署城市更新相關工作。

黨的二十大報告指出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

從存量上看，我國城市已經進入城市更新重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。下一步將采取多方面措施，推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動。

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。

在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

我國仍處于城市快速發展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮年新增就業1206萬人，城鎮人口規模及家庭數量的增加對于城市人居環境、建成區物質空間形態、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。

黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮化建設指明了基本方向。

作為新型城鎮化高質量發展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區內開展提升城市功能、優化空間結構、改善人居環境、塑造特色風貌等持續改善城市空間形態和功能。

從目前政策導向看，城市更新正從粗暴轉向精細，從重市場轉向重民生，以及探索更科學的城市更新市場機制。現階段，政府和市場仍都在探索，清晰的路徑還沒完全顯現。

在未來，城市更新會不會完全去房地產化，沒有官方定論。但是有一點可以確認，重民生的屬性決定了國企一定會深度介入城市更新。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮著各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

城市更新行業發展機會

城市的發展伴隨著新區擴張和舊區更新，以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。隨著中國經濟發展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經濟的發展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業態優化提供了重要途徑。

黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮化建設指明了基本方向。

作為新型城鎮化高質量發展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區內開展提升城市功能、優化空間結構、改善人居環境、塑造特色風貌等持續改善城市空間形態和功能。

新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發展的新主題。根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，房地產開發進入白銀時代，但存量資產運營卻漸入佳境。

城市更新行業報告對中國城市更新行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了城市更新市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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