房子也能 以舊換新 多地推住房以舊換新 新模式 二手房行業市場機遇分析

• 李波 2023年10月25日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 566 31
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房子也能像手機、家電一樣“以舊換新”?近日，寧波啟動住房“換新購”，首批34個樓盤加入“買新賣舊”，引發市場關注。所謂“換新購”，指的是購房者出售二手住房，換購新建商品住房。

房子也能像手機、家電一樣“以舊換新”?

近日，寧波啟動住房“換新購”，首批34個樓盤加入“買新賣舊”，引發市場關注。所謂“換新購”，指的是購房者出售二手住房，換購新建商品住房。寧波市提供的“換新購”服務主要分為三個步驟：

一是簽署協議，明確房源。購房者在活動參與樓盤中選定心儀的新房房源，與開發企業簽訂新房(放心買)認購協議，與經紀機構簽署二手住房(優先賣)協議，同時簽署三方協議。

二是鎖定房源，優先售賣。在協議規定期限內(倡議期限為30至90天內，具體以協議約定為準)，開發企業為購房者鎖定意向房源，同時經紀機構通過“優先賣”服務，加速二手住房銷售，縮短二手住房售出周期。

三是根據成交與否，履行合同。若二手住房在約定時間內售出，則購房者按約定流程辦理新房購買手續;若二手住房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新房認購金，購房者無需承擔違約責任。

中指研究院寧波分院總經理李嵩在接受《金融時報》記者采訪時表示，寧波市推出的“換新購”買房服務模式，深度挖掘了一部分想要 “以舊換新”的客戶需求，通過打通二手房子與新房置換渠道，縮短二手房的出售周期，同時拉動新房去化率。但也可能會給二手房中介平臺增加壓力，堆積過多二手房源，壓低二手房價格。

多地推住房“以舊換新”新模式

實際上，近段時間以來，南京、濟南、淄博、南通等多個城市都推出了住房“賣舊換新”模式，旨在更好發揮一二手房市場梯度消費和聯動效應，加快房產置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。同時，也能切實減輕市民購房負擔、享受更多實惠，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。

總的來看，住房“以舊換新”模式，就是各地針對有“賣舊房換新房”需求的購房者，幫助他們提前鎖定意向新房，同時加速舊房出售。根據克爾瑞地產研究發布的報告，從各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在兩種模式。

一種是購房者、開發商、中介簽訂三方協議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3至6個月一定的期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金。當前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。

第二種是，房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，實際操作中一般是先舊房評估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。

比如，海寧市鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款2%的財政補貼。揚州房交會上，揚州新能源房屋開發公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中“直接置換”就是房企收購購房者存量房，購房者購買新房。

政策執行效果不一

從多個城市執行的政策效果來看，住房“以舊換新”政策在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《金融時報》記者采訪時表示，在房地產市場改善型鏈條循環不暢的背景下，這一政策落地將會緩解房地產市場信息不對稱的問題，促進房源匹配。

前述研究報告指出，“以舊換新”服務可以盤活存量房，提高市場活躍度。但在當前整體市場承壓的情況下，政策執行效果不一。南通推出的“以舊換新”政策取得了較好的效果，一方面是因為開發商兜底購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打實的優惠;另一方面，用于換新購的新房房源較好。

隨著時間的推移，我們不得不面對目前的現實：二手房市場變得越來越難以銷售，許多房產中介公司因此倒閉并關閉門店。這一現象引起了人們對于房產行業的深思。

然而，與其將這看作是困境，不如將其看作是挑戰和機遇的開始。在這篇文章中，我們將探討當前二手房市場的變革，并提出一些應對策略。

首先，我們需要認識到，二手房市場的艱難并非無緣無故。過去一段時間內，房地產市場出現了一系列的政策調控措施，其中包括限購政策、限貸政策等，這些措施直接影響了二手房市場的供需關系。

此外，房產中介行業競爭激烈，許多公司采取了價格戰等手段來爭奪客戶，導致傭金率下降，利潤減少，無法為公司持續發展提供資金支持。

如果你想了解二手房行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》。重點分析了我國二手房行業將面臨的機遇與挑戰，對二手房行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

盡管種種困難存在，我們依然能夠看到二手房市場的變革給我們帶來的機遇。首先，隨著社會經濟的不斷發展，人們對于居住環境的要求越來越高，對居住質量的要求也越來越高。這使得買家在購房過程中更加注重房屋的品質和位置等因素，二手房市場也需要隨之調整，提供更具優勢的房源。

業內觀點認為，多數城市較去年掛牌量明顯攀升，市場觀望情緒較濃，隨著利好政策的落地，市場情緒將會逐步改善。

從市場表現來看，杭州樓市8月的成交規模仍未恢復至上半年水平。

據數據，今年8月杭州新房成交75.9萬平方米，同比下降16.9%，環比則增長了29.8%。數據顯示，今年8月，杭州市區新房銷供比0.91，整體去化有所減緩，市場供大于求，市區庫存面積環比增長5.2%，約450.8萬平方米。

其次，隨著科技的迅猛發展，互聯網成為了人們獲取信息的主要渠道。因此，在變革二手房市場時，房產中介公司需要適應互聯網時代的需求，通過優化線上平臺，提供更快捷和便利的交易方式。可以利用大數據分析技術，為買賣雙方提供更精準的房源匹配，提高交易效率。

從二手房價格變化情況來看，杭州8月二手住宅均價29827元/平方米，環比上月30025元/平方米的價格出現小幅下降，較去年8月32558.9元/平方米的價格下降7.8%。

北京是市場反應最強烈的城市之一。中原地產數據顯示，新政后北京二手房房源掛牌量明顯增加，9月2日新增掛牌房源超過3000套，二手房客戶新增大約1倍。這其中，有600套房源漲價，業主多是為“賣一買一”換房，整體而言成交價基本平穩。

北京中原地產數據顯示，新政落地后，北京二手房帶看量以之前看過房的客戶為主，最活躍的是重新被認定為首套資格的人群，多為“賣一買一”客群;成交方面，從實時監測數據來看，9月2～3日成交2800余套，是8月周末成交均值(1440套)的兩倍。

政策出臺后，深圳多個房產中介平臺的帶看量均在攀升。9月3日(周日)，深圳中原平臺帶看量漲幅最高，環比8月的日帶看量增長了75%。同一天，樂有家平臺帶看量同比二、三季度的周日平均水平上漲了五成。

深圳市房地產中介協會數據顯示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3萬套有效二手房源在售，較上周(8月21~27日)增加523套，掛盤量繼續增長。

樂有家研究中心數據顯示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，業主新增掛牌量單日增幅20%左右(對比此前高峰期)，但9月1日起恢復新政前水平。

目前，深圳二手房價格的跌幅要比北京上海更高，“賣一買一”所消耗的交易周期也比北京、上海要長一些。并且，深圳的購房者對房價下跌的預期比較強烈，當前入市的積極性可能不如北京和上海，所以新政對提升杠桿的效果不如北京那樣顯著。

二手房行業市場機遇分析

9月1日晚，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局三部門聯合發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(簡稱《通知》)。

根據《通知》，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在北京市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

業內人士表示，該政策信號明顯，預計將極大修復市場情緒和預期，提振市場信心。預計三大群體將會選擇出手：一是之前自然積壓有購房需求，但還在觀望的群體可能會選擇出手;

另一部分是之前在京沒房，首付夠不上，但收入沒有問題的人群，這部分人因新政后首付比例下降會選擇出手;還有一部分是換房的改善性需求也會選擇入市。

近段時間，從中央到地方，房地產市場相關利好政策、措施密集出臺，全力促進房地產市場平穩健康發展。從供應方到需求方，利好政策全面提振各方對房地產市場企穩回升的信心。

中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

其中提出，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女) 申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

總結而言，二手房市場的變革給我們帶來了挑戰，但也給我們帶來了機遇。房產中介公司應該及時調整策略，進行技術升級和轉型，提供更優質的服務。

政府部門也應積極出臺政策支持，創造良好的市場環境。只有通過共同努力和合作，我們才能夠應對挑戰，迎接二手房市場的新時代。

8月18日，央行、金融監管總局、中國證監會聯合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作。調整優化房地產信貸政策。

要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。發揮好存款利率市場化調整機制的重要作用，增強金融支持實體經濟的可持續性，切實發揮好金融在促消費、穩投資、擴內需中的積極作用。

總體來說，二手房市場交易交易量在經歷2、3月份“小陽春”后有所回調，整體交易量好于2020、2022年但不及2021年同期，呈弱復蘇態勢，同時掛牌價方面則未發生大幅度下降。

具體來說，北京二手房市場價量穩定;上海二手房市場短期內量價齊跌，但房價不改長期溫和上漲趨勢;廣州二手房市場價格波動較大，成交量連續4個月增長;深圳二手房市場價格水平波動，3-5月成交量為24個月以來前三高。

隨著房地產市場的不斷發展，房地產開發商和業主對二手房市場的關注度也在不斷提高。同時，政府也在不斷推動二手房市場的發展，鼓勵人們將閑置的房地產物業投入到二手房市場。

二手房行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析二手房未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘二手房行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

欲了解更多關于二手房行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》。

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