北京二手房市場成交及掛牌量分析 10月全國百城房價及二手房價格走勢分析

• 曾燕 2023年11月7日 來源：互聯網 755 45
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北京二手房市場成交及掛牌量如何？日前走訪北京地區二手房市場發現，近期二手房市場成交總體較平淡，同時機構數據顯示，二手房掛牌量持續走高，逼近17萬套大關。新房市場則進一步分化，臨近城區項目去化明顯好于郊區項目。多位受訪人士認為，隨著市場上降價房源越來越多

北京二手房市場成交及掛牌量分析

日前走訪北京地區二手房市場發現，近期二手房市場成交總體較平淡，同時機構數據顯示，二手房掛牌量持續走高，逼近17萬套大關。新房市場則進一步分化，臨近城區項目去化明顯好于郊區項目。多位受訪人士認為，隨著市場上降價房源越來越多，疊加政策利好預期，未來幾個月北京二手房市場有望迎來筑底回升。

受國慶長假影響，10月北京樓市成交量再次下行。中原地產研究院統計數據顯示，10月北京二手房住宅網簽10653套，環比下降了25.3%，同比下調了5%。業內人士認為，9月在“認房不認貸”利好政策影響下，政策效果低于預期。

中原地產首席分析師張大偉認為，10月因為長假影響，成交量有所下行屬于正常現象，但2023年成交量低于2022年同期，整體看，之前的穩樓市政策效果出現了明顯衰減。

“整體看，10月北京二手房價格再次出現了下行，市場都在期待針對剛需的寬松政策微調。”張大偉說，對于北京來說，如果沒有首套房利率加點取消等政策出臺，四季度月樓市成交將出現明顯回落，部分區域剛需房源價格已經因為房源井噴而出現下調。

第44周，北京新房成交1405套，環比上升9.68%，同比下降46.82%;二手住宅成交3021套，環比上漲6.98%，同比下降5.18%。進入10月的最后一周，北京新房、二手房成交雙雙回升。“認房不認貸”政策落地已經近兩月，短期內市場活躍度明顯提升，但是后勁逐步顯露不足，截止至10月29日，北京新房、二手房累計成交分別下降18.18%和33.97%，均不及上月同期水平，后續政策仍有放松空間，如限購政策的局部松綁。

北京房新政不斷出臺

近期，北京出臺了一系列涉及房地產的政策。北京市市場監督管理局日前發布的《北京市房地產廣告發布指引(征求意見稿)》明確提出，房地產廣告中不得出現“投資收益保持在XX%以上”“XX分鐘到達某地標建筑”“買房能落戶”等承諾內容。

《征求意見稿》要求，房地產廣告應堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以健康的表現形式表達廣告內容。房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積。不得違反國家和北京市有關價格管理的規定，對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。不得對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。此外，不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

此前，北京住房公積金管理中心發布《關于優化住房公積金個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》明確，自2023年11月1日(含)起，公積金貸款在住房套數認定上不再考慮商業貸款情況，即“認房不認商貸”。

其中，首套住房認定標準借款申請人在北京市無住房且全國范圍內無公積金貸款記錄的，執行首套住房公積金貸款政策。二套住房認定標準，借款申請人在北京市有1套住房的;或在北京市無住房但全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的;或在北京市有1套住房且全國范圍內有1筆公積金貸款記錄的，執行二套住房公積金貸款政策。借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國范圍內已使用過2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款。

作為“認房不認貸”政策落地后，復蘇最為突出的城市之一，北京市場在新政后第二個月的表現備受關注。10月底，據了解，在經歷了9月份的短暫沖高后，如今二手房成交熱度已回落至新政前的七八月份的水平。

多位經紀人告訴，今年是北京二手房市場價格波動最大的一年，不少片區年內成交價格波動超過10%。據了解，從今年二季度開始，北京二手房價格即呈現下滑趨勢，且在掛牌量不斷攀升的背景下，二手房價格下跌預期仍在。

市場的進一步回落使得政策調整壓力漸顯。業內認為，當前，政策工具箱里仍有“余量”，后續北京政策調整有望因區施策，房貸利率、普宅認定標準或將調整。

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》統計分析顯示：

10月二手房市場成交量數據分析

2023年10月監測重點城市二手住宅成交90796套，環比上升4.24%，同比上升27.04%。10月，多城松綁政策見效，成交延續升勢。杭州、南京、蘇州等重點二線城市紛紛出臺新政，涉及放松限購限售、下調首付比例、購房補貼等，刺激一波購房需求的釋放，帶動二手房市場活躍度提升。

分城市來看，僅北上2城成交規模下滑，其余12城成交量均上升。杭州漲幅領跑各城，10月成交5237套，環比上漲41.73%;成都漲幅位居TOP2，本月成交18917套，環比上漲26.55%。

2023年10月，重點14城調價房源中漲價房源占比為6.17%，較上月收窄2.13個百分點，較去年同期收窄5.36個百分點。9月受到北、深等城市利好政策的刺激下業主漲價信心小幅回升，但是政策后勁不足，10月漲價信心再次回落，后續仍需要政策端的加持。

10月全國百城房價及二手房價格走勢分析

剛剛過去的10月份，全國百城房價呈現分化態勢。中指研究院數據顯示，今年1-10月，全國重點100城新建商品住宅月均成交規模仍處在2016年以來同期低位，部分熱點城市新房價格同環比上漲，但熱度仍然分化。

其中，10月份百城新建住宅平均價格為16195元/平方米，環比上漲0.07%，漲幅較9月擴大0.02個百分點;二手住宅平均價格為15486元/平方米，環比下跌0.45%，跌幅較9月擴大0.01個百分點，已連續18個月環比下跌。

“優質改善型項目入市帶動了結構性的上漲，10月重點100城新建商品住宅成交面積環比增長約5%，在低基數下，同比降幅收窄至約12%，部分重點城市政策效果持續性顯不足，市場活躍度較9月回落。”

對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，在當前市場環境下，除個別城市政策進一步顯效外，多數城市市場仍有調整壓力。若一線城市政策進一步優化，市場有望逐漸企穩恢復。

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