外資“逆勢”入局中國房地產市場 什么信號？房地產行業發展現狀分析

• 2022年11月7日 LiBO來源：中研普華集團、金融時報、中研網 1467 97
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最近，房地產市場上出現了不少外資的身影。據中指數據，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業在國內房地產市場加速布局。

最近，房地產市場上出現了不少外資的身影。

據中指數據，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業在國內房地產市場加速布局。

“這些跡象反映市場對房地產預期在變化。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，從房地產市場長期發展角度看，對于發達經濟體來說房地產仍是經濟重要支柱產業之一，我國是人口大國，城鎮化率仍偏低，房地產仍將繼續成為重要支柱產業。

從大類資產配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產缺乏，國內房地產行業估值處于低水平，以外資為代表的“聰明錢”已經嗅到先機，外資“抄底”至少反映其對中國房地產未來發展前景已趨樂觀。

外資的活躍首先體現在拿地上。

10月24日，國際知名的新加坡房企凱德地產以15億元成功購入杭州錢塘區約40畝住宅地塊。此前，今年3月，凱德置地分別以11.75億元、23.1億元的價格摘得成都和武漢的住宅地塊。2021年11月，日本房企大和房屋在蘇州拿下一宗商住地塊，時隔9年再次在蘇州拿地。

據了解，這個項目要建設服務型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業。值得注意的是，近兩年外資拿地的溢價率都很低，大和房屋在蘇州地塊拿地的溢價率為0%。

業內人士稱，自房地產市場遇冷以來，土地市場成交低迷。在外資關注的一二線城市，成交土地的平均溢價率大幅降低，給了外資房企低溢價拿地的機會。據不完全統計，2021年8月開始到2022年9月的14個月中，有11個月一二線城市成交土地的平均溢價率處于5%以下。

在土地市場頻頻露面的同時，外資也將目光聚焦在他們一直以來所擅長的商業地產、住房租賃、工業與物流地產等類型的項目領域，尋覓“抄底”機會。

9月中旬，仲量聯行披露，博楓資產將收購上海五角場新江灣板塊一個租賃住宅項目。這也是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。10月17日，凱德集團以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報名，最終成交價僅為評估價七折。

10月24日，高盛集團與森瑤中國宣布已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目。

除了知名外資，對內地房地產市場青睞有加的還有港資房企，包含新世界、恒隆地產等多家港資房企近兩年都陸續開始重回內地。

新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在媒體采訪中表示：“中國房地產市場已經筑底，將慢慢復蘇。我非常樂觀地認為，它將在未來一兩年內復蘇得非常非常好。

這是一個我們收購土地和資產的好機會”。他還提到，新世界集團將在未來12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計100億元人民幣。在項目選擇上，大世界對城市更新類型更加情有獨鐘，2021年9月和12月共計在大灣區拿下了4宗城市更新項目。

從一二線城市寫字樓、長租公寓，到物流園區、舊城改造……梳理外資收購的項目可以發現，他們更加傾向于抄底大規模的持有型和綜合型物業項目。

周茂華分析認為，隨著疫情影響減弱，國內商業活動逐步恢復，加之目前這類商業地產項目的估值低洼，穩定性強、多元化發展，且能提供穩定的現金流回報，吸引資金“抄底”也不奇怪。

“整體來看，包括外資入局在內，房地產行業已經出現了一些可喜的邊際變化?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭說。

事實上，自8月份以來，房地產開發投資金額已經連續兩個月止跌回正。據中指統計，9月份，中國50家代表房企拿地總額環比大幅上漲130.2%。

當月，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、寧波等十個城市進行了第三批集中供地，熱點城市土地供應較上月顯著增加。張旭進一步表示，近期，房地產銷售面積、竣工面積、投資額的降幅都已出現了收窄，房地產融資也已經出現了反彈。在未來的若干月內，我們會見證房地產市場的順利“著陸”;在中長期內，我們也會看到房地產市場的平穩健康發展。

房地產行業發展現狀分析 四季度市場趨勢展望

2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。

另一方面房地產市場出現一定向好表現，東部地區商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續建項目加快交付工期促進房屋竣工規?？焖偕仙?。

值得一提的是，9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。

據國家統計局數據：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。

較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高于4月。因此三季度商品房銷售表現相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當前銷售水平仍處于歷史較低水平;另一方面同比降幅開始呈現逐步收窄趨勢，市場有一定復蘇征兆。

當前房地產投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規模持續萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產開發投資額環比增長，主要依靠的是續建項目加快竣工進度所產生的建安投資。

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