2023舊城改造行業現狀 1-9月全國新開工改造城鎮老舊小區5.13萬個

• 黃文玉 2023年11月1日 來源：互聯網 1177 76
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近年來，隨著地方對城市建設力度的加大，很多地區都開始大規模開展舊城改造工作。但一些地方卻搞大拆大建，這就使得房地產行業的發展受到非常惡劣的沖擊。隨著人們對房屋居住條件要求越來越高，政府也出臺了新的規定。

根據住房和城鄉建設部官網消息，2023年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據各地統計上報數據，1-9月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.13萬個、惠及居民851萬戶，按小區數計開工率97%。分省看，上海、江蘇、浙江、貴州、福建、安徽、寧夏、廣東、內蒙古、湖南、重慶、湖北、山東、河北、吉林、江西、海南、云南、陜西、青海、新疆等21個省份全部開工。

舊城改造是對城區道路、路網、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，并根本改善其消防、出行、生產、勞動、生活、服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程;又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。

舊城改造行業發展現狀分析

近年來，隨著地方對城市建設力度的加大，很多地區都開始大規模開展舊城改造工作。但一些地方卻搞大拆大建，這就使得房地產行業的發展受到非常惡劣的沖擊。隨著人們對房屋居住條件要求越來越高，政府也出臺了新的規定。環境發生之后，國內的經濟情況一直處于低迷的狀態，大拆大建，已不再適應目前發展形勢。因此，地方出臺了一系列關于促進房地產業健康持續發展的措施，其中一項就是大力推動舊改工作。經相關部門調查發現，確定實行舊改新規。

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國舊城改造行業發展分析與投資前景預測報告》顯示：

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。各地城中村改造相關法律都規定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現狀、社區居委會設立、清產核資、拆遷安置、用地規劃和建設設計以及經濟效益分析等內容。而房地產開發是由開發商獲得土地后依法辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規劃設計進行自主開發建設的行為，其設計規劃內容不會涉及到改造村莊、設立居委會等方面。

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環海集團以引進現代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創新方式。動漫創意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的將按照城市標準規劃建設管理，整治提升的將按照文明城市標準整治提升和實施管理。通過改造，可切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生態環境，促進產業轉型升級，推動超大特大城市加快轉變發展方式，建設宜居、韌性、智慧的現代化城市。

超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。　　堅持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補償責任部門、征收補償標準和程序等，并依法依規實行征收。

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個特大城市的城中村改造將進入實施階段，樓市10萬億級的新市場就此出現。

根據計劃，2023年，上海將啟動“城中村”改造項目10個;到2025年底，中心城區周邊“城中村”項目全面啟動;到2027年底，中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成，五個新城等重點區域“城中村”改造規模化推進;到2032年底，“城中村”改造項目全面完成。

舊城改造中存在的問題

近年來就不斷出現開發商在舊改中破壞文物的情況，而這些情況必然使得開發商面臨困局。而由于舊改項目涉及前期溝通、立項、規劃、拆遷、建設、融資等眾多環節，從拆遷到業主回遷最快的也要2年的時間，這還不算上前期的各項準備工作。一些舊改項目持續十數年也沒有最終改成。對于包攬前期拆遷等各項工作的開發商而言，無疑對資金和開發能力都提出了很高的要求。

由于開發商可以直接面對眾多的權利主體，能否最終成為更新實施主體，就看哪家開發商最先完成業主意愿征集和補償協議簽署。如此，往往在項目立項前企業就開始激烈競爭甚至出現無序競爭的現象。此外，由于舊改項目牽涉原業主、政府、企業、社區等多方利益主體。在拆除重建類項目中，往往涉及原業主的拆遷補償利益，與業主的談判難度較大，還可能遇到所謂的“釘子戶”導致項目難以推進。因此，舊改項目的操作更復雜。

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