2023城中村改造行業現狀及規劃深度分析

• 黃文玉 2023年9月26日 來源：互聯網 1256 82
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改革開放以來，我國城市化進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

城中村改造的概念及不同模式

城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

隨著城中村規模的不斷擴大以及城中村引發的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

(一))各地城中村改造相關法律都規定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現狀、社區居委會設立、清產核資、拆遷安置、用地規劃和建設設計以及經濟效益分析等內容。而房地產開發是由開發商獲得土地后依法辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規劃設計進行自主開發建設的行為，其設計規劃內容不會涉及到改造村莊、設立居委會等方面。

(二) 城中村改造的一項主要工作就是將集體土地轉為國有土地，而房地產開發一般是指房地產開發商獲得土地使用權后的建設行為，不需要再對土地所有權性質進行變更。

(三) 城中村改造還涉及村委會轉為居委會、村民戶口轉為居民戶口、集體經濟組織轉為股份有限公司或有限責任公司等問題，轉制工作是城中村改造的重要內容。而房地產開發不會涉及上述內容。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

根據第七次全國人口普查數據，目前我國共有7個超大城市(城區常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區常住人口500萬至1000萬)。超大特大城市是帶動區域乃至國家經濟社會發展的關鍵增長極。從國際上看，此類城市也都面臨著一些共性化挑戰，如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內部發展不均衡，因為各種原因在相對中心的區域形成了‘城中村’。

城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造行業發展現狀分析

2023年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是站在戰略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造的推進，關乎民生福祉，也有助于促進經濟社會發展。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據第七次全國人口普查數據，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現了快速發展，但這些城市的城中村可以說是經濟社會發展的薄弱環節。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務缺失、環境衛生條件相對較差，與光鮮亮麗的城市核心區域形成較大反差。

目前，超大特大城市中相當一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋，這些房屋位置好、面積小、租金低，為租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件條件和配套設施、解決安全隱患的同時，保障租客的相關權益，是需要各方綜合考慮的重點和難點之一。

深圳市推進城中村保障性住房品質化安全改造提升工作。深圳市將城中村改造與保障性租賃住房的發展相結合，是統籌保障性租賃住房和城中村改造的探索。找準城中村改造和保障性租賃住房兩項工作的結合點，通過城中村統租將兩者整合在一起，能夠提供更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。

上海市提出，預計到2025年，中心城區周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年，中心城區周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設計，也充分考慮了市場化機制的參與。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

自然資源部印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，為落實在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的有關要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，在北京市等43個城市開展低效用地再開發試點，探索創新政策舉措，完善激勵約束機制。以城中村和低效工業用地改造為重點，推動各類低效用地再開發，推動城鄉發展從增量依賴向存量挖潛轉變。這項試點將有助于城中村改造布局更合理、結構更優化、功能更完善、設施更完備。

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