房地產行業市場分析：地產板塊直線攀升，龍頭房企大漲

• 方蔓桃 2023年8月25日 來源：百度 1189 77
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如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》。重點分析了我國房地產行

隨著中央政治局對地產行業定調的轉變以及住建部明確了政策支持方向，后續核心一二線城市的樓市支持政策有望陸續落地。重點布局一二線城市的優質房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

資料顯示，地產ETF(159707)跟蹤中證800地產指數，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成!同時，中證800地產指數成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF(159707)也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。

如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國房地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》。重點分析了我國房地產行業將面臨的機遇與挑戰，對房地產行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產也險些“金身告破”，可以說市場信心已經快消耗殆盡。中國房地產行業正在上演“生死時速”。一方面政府有關部門要出臺諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進行業進入良性循環模式。同時，如果有關部門能幫助解決相關人員的失業問題，也能為房地產行業整個產業鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。

隨著此前被房地產融資“三支箭”重點支持的優質房企，近期卻連續爆發違約事件，我國房地產行業似乎又進入至暗時刻。

7月24日，中共中央政治局會議在談及房地產市場時指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這是自2016年中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”之后，在以經濟形勢和經濟工作為主題的中央政治局會議上，首次就房地產市場的變化給出最新表述。

此后的一個月，住建部、央行、金融監管總局、證監會等國家部委以及各級政府相關部門均陸續出臺大量“救市”政策，著實讓各界看到國家對于化解本輪房地產危機行業的高度重視，也似乎讓大家一度看到房地產行業觸底反彈的曙光。

8月4日，江西贛州發布18條房地產措施，其中提到支持實行購房補貼和繼續實行階段性購房契稅補貼。8月1日，江蘇句容出臺穩樓市新政，其中包括多孩家庭購新房給予契稅補貼、購買新建商住房給予契稅補貼等。同日，四川雅安經濟技術開發區出臺穩樓市新政，提出買新房給購房補貼，包括對人才和多孩家庭給購房補貼等。

中指研究院統計顯示，2023年上半年已有超50城執行購房補貼政策，補貼方式主要包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例補貼等。

“短期來看，預計需求端政策仍將聚力降低購房門檻和購房成本，‘一區一策’、結合生育政策等或是重要方向，針對改善性住房需求的信貸政策也有望加力。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

繼民營房企接連爆雷后，央企地產也險些“金身告破”，可以說市場信心已經快消耗殆盡。無獨有偶。國家統計局數據顯示，2023年7月，房地產開發景氣指數為93.78，為多年來低位;2023年1-7月，無論是全國房地產開發投資資金、房地產開發企業到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續擴大;根據克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低，同時單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大;2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%;2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環比下降37.7%。無論是房地產開發資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進一步擴大，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續煎熬，也等待著黎明的曙光。

與此同時，根據央行發布金融統計數據報告，2023年7月末，廣義貨幣(M2)余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點;2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預期，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產行業已經充分飽和，再也無法吸納大規模資金入場。

“從目前樓市整體放松的環境來看，各地的購房補貼大都屬于各地調控放松‘組合拳’的組成部分。”58安居客研究院院長張波此前曾評價購房補貼政策稱：政策單一對市場釋放的效力相對有限，需要和其他調控放松政策形成合力，會對市場形成一定影響力。

隨著近期官方對優化調整房地產政策的接連表態，新一輪穩樓市暖風再起，分析普遍認為當下“政策底”再度夯實的信號明顯。但在供求關系發生重大變化的過程中，對政策寬松邊界和趨勢的判斷顯得尤為重要。調整探索的嘗試里，不少城市首先給出了相對穩妥的鼓勵方式——購房補貼。

8月4日，據南京市住房保障和房產局官方微信號“南京房產微政務”消息，南京發布《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》的通知，8條政策里首條便是對購買新建商品住房的實施補貼。

具體而言，鼓勵新六區繼續根據區域市場實際對在規定期限內購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補貼，棲霞區和雨花臺區結合轄區內市場實際經評估后對購買新建商品住房的實施補貼，切實減輕剛性和改善性購房負擔。

報道稱，近日多城擬降低二套房首付比例的消息引關注。從多家當地銀行及分支機構獲悉。多數銀行表示，暫未收到二套房首付比例調整通知，不過也有銀行稱已跟進執行。對此，專家表示，不同于其他政策，降首付政策的實施，影響范圍廣泛，對新房和二手房市場都有拉動作用，從而對樓市形成支持。展望未來，房地產行業支持政策還有較大空間。

房地產行業市場前景分析

繼中央定調要“適時調整優化房地產政策”后，各地政策變化備受關注。對此，業內人士認為，7月以來，中央及各部委密集釋放積極信號，一定程度帶動房地產市場預期和信心修復，政治局會議提出要適時調整優化房地產政策，住建部強調要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，但具體政策落地及市場顯效均需時間，當前居民置業意愿仍偏低，全國房地產市場活躍度繼續下行。

8月以來，房地產市場低迷態勢并未改變，根據中指研究院數據，8月前兩周重點50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場繼續低位調整。陳文靜指出，中央及主管部門發聲后，合肥、鄭州、杭州等城市優化樓市政策，短期來看，預計將有更多城市優化樓市政策，核心城市政策有望加快落地，進一步修復市場預期，但政策顯效仍需要一定時間，短期全國房地產市場調整態勢或延續。

8月15日，國家統計局新聞發言人付凌暉在國新辦發布會上表示，近期，北上廣深一線城市密集發聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優化有助于提振市場信心。隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

房地產業作為國民經濟的支柱產業，金融相關支持備受關注。8月20日，央行官網發布消息稱，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會于8月18日聯合召開電視會議，學習貫徹中央決策部署，研究落實金融支持實體經濟發展和防范化解金融風險有關工作。其中提到，調整優化房地產信貸政策，繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

8月18日，央行、金融監管總局、證監會聯合召開電視會議，會議強調，調整優化房地產信貸政策，要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

由此可見，無論是知名經濟學家還是金融監管機構，都在為化解這場巨大的危機而做出自己應有的努力。盡管現實情況不容樂觀，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機的處理方式，從中獲取實踐經驗，做出適合中國國情的決策。

在業內人士看來，本輪危機的實質是房地產行業過分杠桿化。無論購房人首付比例，房企拿地、施工和銷售等環節的實際出資比例，商品房預售許可制度下行業杠桿化浪潮，還是金融機構對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動房地產行業高杠桿行為的放大。同時，由于過去若干年房地產行業規模一路高歌猛進，房價不斷上漲，行業上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風險，也助推了加杠桿操作。但如今房地產行業下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此當務之急是盡可能對房地產行業去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產行業產業鏈上有關企業，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風險轉嫁到第三方機構，而是均需要同步化、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現去杠桿化進程，實現房地產行業過量供給逐步出清。

日前，人民銀行發布2023年第二季度中國貨幣政策執行報告(以下簡稱“報告”)。針對下一階段工作安排，人民銀行指出，穩健的貨幣政策要精準有力，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，穩固支持實體經濟恢復發展。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。堅決防范匯率超調風險、適時調整優化房地產政策，新一季報告釋放出多方面重要政策信號，為精準發揮貨幣政策作用指明階段性方向。

“房地產市場企穩回升的基本思路是不變的。”業內人士表示，近期人民銀行的會議均反映出對房地產的大力支持。種種政策都是吻合導向的，報告與這些政策總體基調是一致的，也有助于進一步促進房地產市場的平穩健康發展。

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