多地上調公積金貸款額度 未來房地產走勢如何?

• 曾燕 2023年5月10日 來源：互聯網 1458 96
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據悉，多地仍在繼續調整公積金貸款政策。據不完全統計，近期，南昌、合肥、蘇州、上海、廣州等多地調整了住房公積金支持政策，包括提高最高貸款額度、支持多孩家庭購房、支持提取住房公積金付首付款等。

多地上調公積金貸款額度 未來購房政策仍有調整空間

據悉，多地仍在繼續調整公積金貸款政策。據不完全統計，近期，南昌、合肥、蘇州、上海、廣州等多地調整了住房公積金支持政策，包括提高最高貸款額度、支持多孩家庭購房、支持提取住房公積金付首付款等。

分析師認為，由于各地公積金貸款利率均遠低于商貸利率，因此放寬公積金貸款條件、提高公積金貸款額度等措施是當前推動樓市需求端改善，引導房地產行業盡快實現軟著陸的重要舉措之一。因城施策基調下，不同級別城市在放松公積金貸款政策方面還有一定空間。

“下一步政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面都還有較大潛力可挖。這是提振市場信心，推動房地產行業盡快實現軟著陸的關鍵。”

4月相關部門接連發布了多項樓市信號。五一假期，上海更是帶頭開啟“松綁潮”。新一輪樓市搶購或將拉開帷幕...

4月LPR連續8個月維穩!首套房貸款利率低至3.7%，創歷史低點。4月20日，央行召開新聞發布會，要求房價出現趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房貸利率下限。

這意味著，未來兩個季度內會有超30個城市面臨首套房貸利率重新上調20-30個基點的潛在風險，尤其是二三線城市。一旦利率回調，購房成本必將增加。

去年9月末，央行宣布下調首套房公積金貸款利率0.15個百分點，首套房的公積金貸款利率低至3.1%。

隨著公積金貸款成本的下調，存量房商業貸款與公積金貸款的差異越拉越大，部分城市的購房人，前兩年買房的商業貸款利率高達6%，即便經過LPR調降之后，仍然高至4.3%。于是，已經購買住房的購房人紛紛希望通過“商轉公”來降低貸款成本。

所謂“商轉公”，是指將尚未結清且已辦妥房屋所有權證的商貸轉為公積金貸款。

公積金及其貸款作為購房者最重要的資金渠道，其支持住房需求的作用愈發顯現。去年以來，各地因城施策，密集出臺了一系列公積金新政，有效降低了購房者的資金壓力，也有力支持了購房需求的釋放。

進入2023年，公積金相關支持政策的出臺也未放慢步伐。據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至3月16日，共有北京、南京、常州、濟南、揚州、達州、南陽、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個城市優化了公積金政策。

“商轉公”、公積金用作首付款、提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、放寬公積金貸款條件、“一人購房全家幫”、支持并提高租房提取公積金額度等政策“應出盡出”，為樓市企穩回升提供了動力。

在一系列需求端政策的支持之下，開年樓市復蘇企穩態勢明朗。國家統計局最新數據顯示，房地產投資、銷售、資金來源等關鍵數據都有改善，2月70城新房、二手房價格環比雙雙實現轉正。

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年房地產投資行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》統計分析顯示：

上市房企融資延續好轉勢頭，根據Choice數據，截至5月8日，年內共有25家上市房企擬通過股權融資方式募集資金達1285.44億元;年內共有83家上市房企通過發行債券合計募集資金達888.26億元，兩者均遠超去年同期水平。僅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企業密集公告融資計劃。

房貸利率繼續下行 多地密集放寬購房政策

從目前種種跡象來看，市場房貸利率仍處于下行區間。雖然市場關于房貸利率上調的風聲不斷，但種種跡象表明，4月樓市政策利好仍在持續：從需求端來看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優化;從融資端來看，此前房企融資利好政策仍持續發揮利好效應，年內擬融資規模超2100億元。

有業內人士分析，這與房地產市場目前現狀有關，3月樓市迎來增速“高光”時刻后，后續市場復蘇預期開始回落，需要政策端給予支持。從部分高頻數據來看，近期房地產銷售出現中途回落的現象。根據克而瑞統計，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，品牌房企的主推項目、來訪量和成交量亦出現明顯下滑。

需求端、融資端利好持續下 未來房地產走勢如何?

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，二季度房地產市場有可能將進入橫盤期，各項指標比2022年同期會有好轉，但改善動力并不明顯，后續市場走勢還有待經濟紓困和政策扶持。

從長期來看，經濟學家任澤平在《中國房地產展望2023：分化時代到來》中指出，今年將會首次見證房地產的分化式復蘇。有的城市房地產復蘇回暖，甚至房價創新高，但有的城市房地產會持續低迷。他認為，區域分化是未來房地產市場最大的特征;房價普漲的大開發時代結束，城市內部房地產市場分化加劇;產業+地段為王;改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。

融資環境優化 5月多家房企爭相“補血”

進入5月，多家房企開啟“大補血”，陸續公布了最新融資計劃。5月8日，上海清算所披露了萬科2023年度第二期中期票據發行文件，該中期票據注冊總金額為280億元，本期發行金額上限為20億元，期限3年，本期募集資金中，不超過8億元用于補充公司流動資金;不超過12億元用于深圳金域學府和長沙半島國際兩個項目建設。

同日，越秀地產公告稱，發行人、公司及聯席牽頭經辦人于5月5日訂立認購協議，公司擬發行13.96億元于2026年到期的有擔保票據，所得款項凈額擬用于置換集團若干中長期境外債務有關用途。

據中指研究院統計，5月房企到期債券余額為689.1億元，其中，海外債占比為18.4%，信用債占比為81.6%。年內到期債券余額為5249.2億元，占總債券余額的18.6%，其中，海外債占比為34.4%，信用債為65.6%。

克而瑞研究中心認為，整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內僅能惠及白名單優質企業，部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前房地產銷售仍未全面復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

劉水則指出，近期房企融資又現偏冷，需要繼續加大供給側房企融資的支持，加快落實“三支箭”支持措施。但僅從供給側支持房企融資，只是暫時“輸血”的權宜之計，并沒有從根本上緩解房企流動性問題。若要解決還要靠“自我造血”，要靠銷售回款，要加大需求側支持，更多支持剛需和改善性購房需求。只有從供給和需求兩端雙向加力，才能從根本上消除房企風險。

隨著房地產放松政策進一步落地、購房信心逐步恢復，任澤平認為，2023年樓市將繼續保持點狀弱復蘇態勢，復蘇集中在熱點城市二手房、改善性住房。預計2023年商品房銷售面積將企穩回正，同比增長5%。

長期看，區域分化是未來房地產市場最大的特征;房價普漲的大開發時代結束，城市內部房地產市場分化加劇;產業+地段為王;改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。

樓市復蘇持續的關鍵在于市場信心恢復、供給出清和銷售回款。解決房地產問題宜早不宜遲，當前房地產市場尚未走出困境，風險尚未解除，建議盡快化解房地產行業困境。可以考慮七大措施：下調二套房首付比以支持改善型需求，下調首套房貸款利率以支持首套剛需，對低收入家庭和應屆畢業生的租房支出給予適當補貼，放開二線城市的外地首套購房限制，降低交易稅費，改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時，通過“城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定、租購并舉”等構建新模式，促進長期平穩健康發展。

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