在城市發(fā)展的新階段，城市更新行業(yè)作為推動(dòng)城市空間優(yōu)化、功能提升、文化傳承和可持續(xù)發(fā)展的重要領(lǐng)域，正逐漸成為城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

中國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與產(chǎn)業(yè)鏈分析

當(dāng)中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破65%臨界點(diǎn)，城市發(fā)展正式邁入“存量?jī)?yōu)化”新紀(jì)元。據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國(guó)城市更新行業(yè)深度發(fā)展研究與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示，全國(guó)現(xiàn)存30萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)、1800余處歷史建筑、數(shù)億平方米低效工業(yè)用地，這些沉睡的存量資產(chǎn)正成為城市高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。城市更新已超越傳統(tǒng)基建范疇，演變?yōu)槿诤险邉?chuàng)新、技術(shù)賦能、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與社會(huì)治理的系統(tǒng)性變革。

一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

(一)政策體系：從頂層設(shè)計(jì)到地方實(shí)踐的閉環(huán)構(gòu)建

中央層面，城市更新已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。《關(guān)于推進(jìn)城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》等政策文件，構(gòu)建起“規(guī)劃-資金-實(shí)施-監(jiān)管”的全鏈條政策框架。中研普華報(bào)告指出，2025年中央財(cái)政設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，帶動(dòng)社會(huì)資本投入比例大幅提升，并通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠延長(zhǎng)、REITs擴(kuò)容等工具形成政策組合拳。

(二)資本運(yùn)作：從重資產(chǎn)投入到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型

城市更新市場(chǎng)呈現(xiàn)“央地國(guó)企主導(dǎo)+市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與”的雙軌格局。央企如中建集團(tuán)、華潤(rùn)置地等，依托資源整合能力主導(dǎo)核心區(qū)重大項(xiàng)目;地方平臺(tái)公司通過(guò)“做地”模式掌控優(yōu)質(zhì)資源;專業(yè)運(yùn)營(yíng)商如萬(wàn)科“萬(wàn)物云城”、優(yōu)客工場(chǎng)等，聚焦細(xì)分領(lǐng)域輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。中研普華戰(zhàn)略建議指出，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)需構(gòu)建“投融管退”閉環(huán)，例如平安不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目退出收益率達(dá)較高水平，國(guó)家電網(wǎng)在老舊小區(qū)推廣光儲(chǔ)充一體化，年降本超30%。

資金來(lái)源呈現(xiàn)多元化特征。中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助、地方政府專項(xiàng)債、城市更新基金、REITs擴(kuò)容等渠道形成資金合力。例如，全國(guó)城市更新基金總規(guī)模超數(shù)千億元，首批保障性租賃住房REITs平均分派率符合市場(chǎng)預(yù)期，吸引社保基金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本入局。這種資本運(yùn)作模式的創(chuàng)新，有效解決了長(zhǎng)周期項(xiàng)目的資金平衡難題。

(三)技術(shù)賦能：從物理空間改造到數(shù)字孿生管理

技術(shù)迭代成為行業(yè)變革的核心驅(qū)動(dòng)力。BIM技術(shù)普及率大幅提升，雄安新區(qū)實(shí)現(xiàn)全域建模，設(shè)計(jì)效率提升，成本降低;智能建造機(jī)器人在多個(gè)省份應(yīng)用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高。數(shù)字孿生城市覆蓋率目標(biāo)達(dá)成，上海張江科學(xué)城運(yùn)用CIM平臺(tái)實(shí)現(xiàn)地上地下全要素管理，開(kāi)發(fā)周期縮短;重慶十八梯通過(guò)AR技術(shù)還原歷史場(chǎng)景，客流量提升數(shù)倍。

綠色技術(shù)成為標(biāo)配。分布式能源系統(tǒng)、雨水收集利用、光伏建筑一體化(BIPV)等技術(shù)在新建項(xiàng)目中滲透率大幅提升。上海楊浦濱江項(xiàng)目通過(guò)碳減排量交易產(chǎn)生收益，驗(yàn)證了低碳更新的商業(yè)可行性;北京中海大吉巷項(xiàng)目采取“地上守形制、地下挖價(jià)值”的方式，在保護(hù)地上風(fēng)貌的前提下，構(gòu)建大體量地下商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)空間與收益的平衡。技術(shù)賦能不僅提升了項(xiàng)目實(shí)施效率，更推動(dòng)了行業(yè)從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)型。

二、市場(chǎng)規(guī)模與趨勢(shì)：萬(wàn)億級(jí)賽道的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

(一)市場(chǎng)規(guī)模：從萬(wàn)億級(jí)到十萬(wàn)億級(jí)的跨越

中研普華預(yù)測(cè)，至2030年中國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模將邁入新量級(jí)，年復(fù)合增長(zhǎng)率保持高位運(yùn)行。這一增長(zhǎng)由三大動(dòng)力源驅(qū)動(dòng)：一是政策剛性約束，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助與地方專項(xiàng)債形成資金合力;二是消費(fèi)升級(jí)倒逼，居民對(duì)居住環(huán)境的要求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)老舊小區(qū)改造、適老化設(shè)施配置等需求爆發(fā);三是技術(shù)賦能提效，BIM建模、智能建造機(jī)器人等技術(shù)使設(shè)計(jì)效率提升、施工周期縮短。

從區(qū)域分布看，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等核心城市群依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本優(yōu)勢(shì)，形成“政策協(xié)同-資源整合-模式輸出”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。例如，前海試點(diǎn)跨境建筑標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn)，推動(dòng)深港規(guī)則銜接;南京夫子廟、老門(mén)東等項(xiàng)目通過(guò)保護(hù)與開(kāi)發(fā)結(jié)合，成為城市更新市場(chǎng)亮點(diǎn)，帶動(dòng)周邊土地溢價(jià)。中西部三四線城市則通過(guò)新城開(kāi)發(fā)加速補(bǔ)短板，縣域市場(chǎng)憑借政策傾斜和低成本優(yōu)勢(shì)，吸引專業(yè)化企業(yè)布局，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)格局。

(二)趨勢(shì)分析：從空間改造到價(jià)值創(chuàng)造的躍遷

業(yè)態(tài)重構(gòu)：從單一開(kāi)發(fā)到復(fù)合運(yùn)營(yíng)

工業(yè)遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項(xiàng)目通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”引入數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+城市客廳”的復(fù)合功能。老舊小區(qū)改造從基礎(chǔ)型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設(shè)施配置率大幅提升，社區(qū)經(jīng)濟(jì)活力顯著增強(qiáng)。例如，重慶民主村社區(qū)改造引入商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)老舊社區(qū)向全齡友好型社區(qū)轉(zhuǎn)型;成都寬窄巷子通過(guò)保留文化標(biāo)識(shí)業(yè)態(tài)，帶動(dòng)周邊文旅消費(fèi)增長(zhǎng)。

綠色低碳：從節(jié)能改造到碳資產(chǎn)管理

住建部要求新建改造項(xiàng)目碳排放強(qiáng)度下降，綠色建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)(LEED、BREEAM等)應(yīng)用范圍擴(kuò)大。分布式能源系統(tǒng)、智能電網(wǎng)、雨水收集利用等技術(shù)成為標(biāo)配，上海楊浦濱江項(xiàng)目通過(guò)碳減排量交易產(chǎn)生收益，驗(yàn)證了低碳更新的商業(yè)可行性。中研普華報(bào)告指出，2026年建筑碳排放權(quán)交易啟動(dòng)后，單棟寫(xiě)字樓年碳收益可達(dá)較高水平，綠色建筑的經(jīng)濟(jì)賬將更加清晰。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2025-2030年中國(guó)城市更新行業(yè)深度發(fā)展研究與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示：

三、產(chǎn)業(yè)鏈

(一)上游：規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)革命

上游環(huán)節(jié)正經(jīng)歷從“經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)”到“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的變革。東方園林、鐵漢生態(tài)等企業(yè)通過(guò)AI設(shè)計(jì)工具普及率大幅提升，項(xiàng)目周期縮短;清華大學(xué)建筑學(xué)院研發(fā)的“城市更新智能診斷平臺(tái)”，可基于多源數(shù)據(jù)自動(dòng)生成改造方案，準(zhǔn)確率大幅提升。規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的技術(shù)升級(jí)，不僅提升了項(xiàng)目實(shí)施效率，更推動(dòng)了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。

(二)中游：建設(shè)施工的范式轉(zhuǎn)型

中游環(huán)節(jié)呈現(xiàn)“智能化+綠色化”雙輪驅(qū)動(dòng)特征。中國(guó)鐵建、綠地集團(tuán)等央企主導(dǎo)大型EPC項(xiàng)目，2024年中標(biāo)額占比高;中小企業(yè)聚焦垂直細(xì)分領(lǐng)域，如3D打印景觀雕塑、VR導(dǎo)覽等差異化服務(wù)。智能建造機(jī)器人的應(yīng)用，使抹灰精度大幅提升，施工效率大幅提高;裝配式建筑技術(shù)的推廣，使項(xiàng)目工期縮短，建筑垃圾減少。

(三)下游：運(yùn)營(yíng)維護(hù)的價(jià)值深化

下游環(huán)節(jié)正從“物業(yè)管理”向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”升級(jí)。萬(wàn)科“萬(wàn)物云城”模式覆蓋多個(gè)城市更新項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)收入占比大幅提升;華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)“商業(yè)+生態(tài)”模式提升項(xiàng)目溢價(jià)能力，單個(gè)項(xiàng)目年收益突破較高水平。中研普華戰(zhàn)略建議指出，企業(yè)需構(gòu)建“空間+產(chǎn)業(yè)+消費(fèi)”的運(yùn)營(yíng)生態(tài)，例如上海張園項(xiàng)目通過(guò)引入高端商業(yè)、文化展覽等功能，實(shí)現(xiàn)歷史風(fēng)貌保護(hù)與現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)的平衡;北京金隅智造工場(chǎng)由老舊建材基地轉(zhuǎn)型為“硬科技”企業(yè)聚集區(qū)，保留高承重產(chǎn)業(yè)空間，引入科技企業(yè)，有效提升了土地坪效與產(chǎn)出效率。

中國(guó)城市更新行業(yè)正站在政策紅利與市場(chǎng)需求的交匯點(diǎn)上。政策框架的完善、市場(chǎng)格局的裂變、技術(shù)迭代的加速與生態(tài)圈的擴(kuò)展，共同勾勒出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑。未來(lái)，隨著“15分鐘生活圈”的普及、綠色低碳理念的深化與數(shù)字孿生技術(shù)的成熟，城市更新將超越空間改造范疇，成為推動(dòng)城市治理現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與社會(huì)價(jià)值創(chuàng)造的核心引擎。

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