城市更新作為破解城市發(fā)展瓶頸、推動高質(zhì)量發(fā)展的核心路徑，已成為新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要抓手。自2021年首次被寫入政府工作報告以來，城市更新從單一的物理空間改造升級為涵蓋經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)等多維度的系統(tǒng)性工程。其內(nèi)涵從“拆舊建新”轉(zhuǎn)向“有機更新”，強調(diào)通過功能重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)升級和社區(qū)治理提升城市綜合承載力。本文基于2021年以來的政策導(dǎo)向、市場實踐與技術(shù)革新，系統(tǒng)分析城市更新行業(yè)的現(xiàn)狀、競爭格局及未來趨勢，為行業(yè)參與者提供戰(zhàn)略參考。

一、城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)政策體系持續(xù)完善，頂層設(shè)計引領(lǐng)方向

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》顯示，政策是城市更新發(fā)展的核心驅(qū)動力。2021年《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標綱要》明確提出“實施城市更新行動”，將其納入國家戰(zhàn)略框架。此后，中央與地方政策協(xié)同發(fā)力，形成“戰(zhàn)略定位—實施路徑—保障機制”的完整鏈條。

中央層面，政策工具箱不斷豐富，涵蓋容積率獎勵、稅收優(yōu)惠、REITs擴容、超長期特別國債支持等措施。例如，容積率獎勵試點通過土地指標轉(zhuǎn)移機制，平衡歷史建筑保護與商業(yè)開發(fā)需求;稅收優(yōu)惠延長至2030年，降低企業(yè)參與成本;保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)納入公募REITs，拓寬融資渠道。

地方層面，呈現(xiàn)“一城一策”的差異化特征。北京構(gòu)建“1+5+N”政策體系，壓縮審批流程;成都寬窄巷子通過“原住民否決權(quán)”機制保留文化標識業(yè)態(tài);廣州海珠濕地項目探索“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”結(jié)合路徑，實現(xiàn)生態(tài)保護與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展。政策創(chuàng)新與地方治理能力深度綁定，推動城市更新從單一項目改造向片區(qū)統(tǒng)籌、功能復(fù)合方向演進。

(二)市場規(guī)模加速擴張，業(yè)態(tài)重構(gòu)成為主流

城市更新已從試點探索進入規(guī)?；七M階段。據(jù)行業(yè)觀察，2021年以來，全國實施城市更新項目數(shù)量年均增長顯著，覆蓋老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等多類存量空間。其中，老舊小區(qū)改造成為核心發(fā)力點，“十四五”期間計劃完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，投資總額超數(shù)萬億元。

業(yè)態(tài)重構(gòu)是市場擴容的核心動力。工業(yè)遺存改造占比顯著提升，北京首鋼園、上海楊浦濱江等項目通過“騰籠換鳥”引入數(shù)字經(jīng)濟、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+城市客廳”的復(fù)合功能;老舊小區(qū)改造從基礎(chǔ)型向完善型躍遷，加裝電梯、適老化設(shè)施配置率大幅提升，社區(qū)經(jīng)濟活力顯著增強;完整社區(qū)建設(shè)加速推進，聚焦“一老一小”服務(wù)需求，集成幸福食堂、四點半課堂等功能，補齊公共服務(wù)短板。

(三)技術(shù)應(yīng)用深度滲透，智能化賦能全周期管理

技術(shù)革新是城市更新效率提升的關(guān)鍵支撐。BIM(建筑信息模型)技術(shù)普及率顯著提高，雄安新區(qū)實現(xiàn)全域建模，設(shè)計效率提升，成本降低;智能建造機器人在多個省份應(yīng)用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高;數(shù)字孿生城市覆蓋率目標達成，上海張江科學(xué)城運用CIM(城市信息模型)平臺實現(xiàn)地上地下全要素管理，開發(fā)周期縮短。

綠色技術(shù)成為標配。分布式能源系統(tǒng)、雨水收集利用等技術(shù)在新建項目中滲透率提高，上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產(chǎn)生收益，驗證低碳更新的商業(yè)可行性;建筑節(jié)能改造推廣外墻保溫、光伏屋頂(BIPV)等技術(shù)，目標提升建筑能效;生態(tài)修復(fù)治理黑臭水體、修復(fù)綠地綠廊，構(gòu)建“藍綠交織”的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。技術(shù)迭代推動行業(yè)從勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)型，具備數(shù)字化能力的企業(yè)將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

二、城市更新行業(yè)競爭格局分析

(一)市場主體角色分化，央地國企與市場化機構(gòu)協(xié)同共進

城市更新市場呈現(xiàn)“央地國企主導(dǎo)+市場化機構(gòu)參與”的雙軌格局。

央地國企憑借資源整合能力和政策支持，主導(dǎo)核心區(qū)域重大項目，承擔(dān)一級開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施升級職能。例如，國家電網(wǎng)在老舊小區(qū)推廣光儲充一體化，年降本超一定比例;中交集團批復(fù)的城市更新項目中城中村改造項目占比高。

市場化機構(gòu)聚焦商業(yè)化運營，通過輕資產(chǎn)輸出、品牌管理等方式滲透細分領(lǐng)域。平安不動產(chǎn)通過“投融管退”閉環(huán)模式實現(xiàn)項目退出收益率達標;華潤置地、保利發(fā)展等企業(yè)憑借全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，深度參與城中村改造，形成“開發(fā)+運營+資本運作”的閉環(huán)。

REITs發(fā)行成為關(guān)鍵退出路徑，首批項目平均分派率符合市場預(yù)期，吸引社保基金、保險資金等長期資本入局，推動行業(yè)從“重資產(chǎn)投入”向“資產(chǎn)運營+資本運作”轉(zhuǎn)型。

(二)區(qū)域市場差異化發(fā)展，城市群與縣域市場各具特色

城市群成為更新主戰(zhàn)場。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心區(qū)域依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本優(yōu)勢，形成“政策協(xié)同-資源整合-模式輸出”的聯(lián)動機制。例如，前海試點跨境建筑標準互認，推動深港規(guī)則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發(fā)結(jié)合，帶動周邊土地溢價。

縣域市場呈現(xiàn)“小而美”特征。中西部三四線城市通過新城開發(fā)加速補短板，新建改造面積占比提升;縣域更新聚焦基礎(chǔ)設(shè)施升級和公共服務(wù)完善，某西部縣城通過EPC+F模式實施管網(wǎng)改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用閑置校舍改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，激活鄉(xiāng)村經(jīng)濟?？h域市場雖單體規(guī)模較小，但憑借政策傾斜和低成本優(yōu)勢，吸引專業(yè)化企業(yè)布局，形成差異化競爭格局。

(三)競爭模式創(chuàng)新升級，生態(tài)化與精細化成為核心

跨行業(yè)生態(tài)圈加速形成。城市更新與文旅、科技、金融等產(chǎn)業(yè)深度融合，催生新商業(yè)模式。金融機構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品支持更新項目，某商業(yè)銀行推出“更新貸”，通過未來收益權(quán)質(zhì)押解決融資難題;某保險機構(gòu)設(shè)立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。

精細化運營能力決定競爭力。市場機制倒逼企業(yè)從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“運營思維”，催生EPC+O(工程總承包+運營)、投資人+EPC等新型合作模式。例如，北京金隅智造工場由老舊建材基地轉(zhuǎn)型為“硬科技”企業(yè)聚集區(qū)，保留高承重產(chǎn)業(yè)空間，引入科技企業(yè)，有效提升土地坪效與產(chǎn)出效率;上海張園項目通過“政府主導(dǎo)+市場運作”模式，利用容積率轉(zhuǎn)移和土地出讓金返還機制，實現(xiàn)石庫門建筑保護與高端商業(yè)運營的平衡。

三、城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

(一)政策導(dǎo)向：從“規(guī)模擴張”到“質(zhì)量優(yōu)先”

未來政策將更注重城市更新的內(nèi)涵式發(fā)展。一方面，強化底線約束，防止大拆大建，推廣“留改拆”并舉的微更新模式;另一方面，完善長效機制，推動城市更新與完整社區(qū)建設(shè)、低碳城市發(fā)展等戰(zhàn)略深度融合。例如，政策可能要求新建改造項目100%執(zhí)行綠色建筑標準，既有建筑節(jié)能改造覆蓋率提升;同時，通過超長期特別國債支持“平急兩用”設(shè)施建設(shè)，提升城市韌性。

(二)市場趨勢：從“單一項目”到“片區(qū)統(tǒng)籌”

市場將向片區(qū)化、系統(tǒng)化方向演進。企業(yè)需具備片區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資源整合等綜合能力，通過“投資+設(shè)計+建設(shè)+運營”一體化模式提升項目收益。例如，廣州海珠濕地項目通過生態(tài)修復(fù)、水質(zhì)提升、產(chǎn)業(yè)布局，實現(xiàn)生態(tài)保護與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展;成都寬窄巷子以文化IP為核心，帶動周邊文旅消費增長，形成“點—線—面”的更新效應(yīng)。

(三)技術(shù)驅(qū)動：從“人工管理”到“數(shù)字孿生”

數(shù)字化技術(shù)將深度融入城市更新全生命周期。BIM、CIM、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)將實現(xiàn)項目設(shè)計、施工、運維的智能化管理;AI算法可優(yōu)化交通流量、能源消耗等城市運行指標，提升治理效能。例如，上海張江科學(xué)城通過CIM平臺整合地上地下數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全要素動態(tài)監(jiān)測;北京中海大吉巷項目利用BIM技術(shù)，在保護地上風(fēng)貌的前提下，構(gòu)建地下商業(yè)空間，實現(xiàn)空間與收益的平衡。

(四)綠色低碳：從“被動合規(guī)”到“主動創(chuàng)新”

綠色更新將成為行業(yè)標配。企業(yè)需探索低碳技術(shù)商業(yè)化路徑，例如通過碳交易、綠色金融等機制實現(xiàn)收益內(nèi)化。上海楊浦濱江項目通過碳減排量交易產(chǎn)生收益，驗證低碳更新的可行性;北京首鋼園利用工業(yè)遺存發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，降低單位GDP能耗。未來，綠色技術(shù)滲透率將進一步提升，推動城市更新向零碳目標演進。

(五)社會參與：從“政府主導(dǎo)”到“共建共治”

居民參與將成為城市更新的核心環(huán)節(jié)。政策將完善公眾咨詢、居民議事等制度化渠道，保障需求表達、方案設(shè)計、項目實施全過程的話語權(quán)。例如，重慶民主村社區(qū)導(dǎo)入“三師進社區(qū)”“五議工作法”等模式，讓居民決定“家門口”改造方案;杭州濱江繽紛社區(qū)以跨社區(qū)聯(lián)建、一體化治理方式打通社區(qū)“圍墻”，拉近鄰里距離。社會資本、專家力量、社會組織等多元主體將深度參與，形成“政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與”的可持續(xù)模式。

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