商品房行業市場現狀分析：1-10月商品房銷售面積同比下降7.8%

• 黃文玉 2023年11月15日 來源：互聯網 國家統計局 886 55
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商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

隨著科學技術的發展，住宅現代化被逐步提到日程上來、網絡家居、環保住宅等;已經成為現實。實際上;房屋的品質是不斷;變好的。單從這個意義上說，建成的房子會隨著時間的推移不斷貶值。這就要求投資者在買房時，要特別注意房屋的品質，對影響房屋品質比較敏感的因素，如布局、層高、建筑質量等，要重點考慮其抗“落伍”性。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

商品房行業市場發展現狀分析調研

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產權房”。商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

隨著房地產和相關產業的快速發展與成長，很大程度帶動了當地經濟的增長，房地產經濟也逐漸成為全國國民關注的支柱型產業，2021年中國房地產開發投資額達147602億元，較2020年增加了6159.0億元，同比增長4.35%，其中住宅開發投資額為111173億元，辦公樓開發投資額為5974億元，商業營業用房開發投資額為12445億元。2021年中國住宅開發投資額占全國開發投資總額的75.32%，較2020年增長了1.48%，占比最大;辦公樓開發投資額占全國開發投資總額的4.05%，較2020年減少了0.54%;商業營業用房開發投資額占全國開發投資總額的8.43%，較2020年減少了0.81%。

2022年前三季度全國房地產累計投資103558.5億元，同比下降8.0%，其中住宅投資78556.1億元，同比下降7.5%。住宅投資額占總投資額的75.9%，其中66.9%投資的是90~144平方米的住房。按四大經濟區域來看，2022年前三季度東部地區房地產開發投資55921.9億元，比上年降低5.8%，占比54.0%;中部地區投資22661.1億元，降低4.1%，占比21.9%;西部地區投資21625.1億元，降低13.9%，占比20.9%;東北地區投資3350.5億元，下降24.4%，占比3.2%。

2022年前三季度房地產開發企業房屋施工面積878919.4萬平方米，比上年同期下降5.3%。其中，住宅施工面積621201.2萬平方米，下降5.4%。房地產房屋新開工面積94767.3萬平方米，下降38.0%;房屋竣工面積40879.0萬平方米，下降19.9%。從四大經濟區域來看，2022年前三季度東部地區房屋施工面積385562萬平方米，占比43.9%。中部地區房屋施工面積212669萬平方米，占比24.2%。西部地區房屋施工面積236630萬平方米，占比26.9%。東北地區房屋施工面積44058萬平方米，占比5.0%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》顯示：

2022年前三季度全國商品房累計銷售面積為101421.72萬平方米，同比下降22.2%。其中期房銷售面積為84050.6萬平方米，現房17371.12萬平方米。商品房累計銷售額為99379.69億元，同比下降26.3%;其中，住宅銷售額下降28.6%。從四大經濟區域的商品房銷售情況來看，2022年前三季度東部地區商品房銷售面積41798萬平方米，比上年減少23.3%;銷售額57531億元，下降26.21%。中部地區商品房銷售面積30152萬平方米，比上年減少17.1%;銷售額21064億元，下降22.8%。西部地區商品房銷售面積26371萬平方米，下降24%;銷售額18430億元，下降28.4%。東北地區商品房銷售面積3100萬平方米，下降34.8%;銷售額2355億元，下降39.0%。

業內專家認為，關于房地產，除了改善性住房促消費之外，大部分內容放在了防范和化解風險這一環節，而且還是強調堅持房子是用來住的不是用來炒的，所以提醒大家對前期出臺的一些房地產政策不要有方向上的誤解。

2023年1-10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%;其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。1-10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。1-10月份，房地產開發企業房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

現房銷售面積和銷售額有所增長，但相對來說規模較小，期房銷售仍然占據主導地位。首先，全球經濟形勢的不確定性影響了房地產市場。由于疫情造成的經濟停滯和就業風險，許多人面臨財務壓力，購房需求相應減少。對于2023年樓市調控方向，中央經濟工作會議再次定調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調“房住不炒”，說明投資投機性需求仍是被遏制對象。在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會逐步向改善性需求過渡，這是一個必然趨勢。

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