7月百城首套房貸利率進入 3時代 2023房地產市場現狀及前景分析

• 李波 2023年7月21日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1161 75
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7月百城房貸利率進一步下行，已觸及歷史低位。貝殼研究院監測數據顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。同比來看，首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。

7月百城房貸利率進一步下行，已觸及歷史低位。

貝殼研究院監測數據顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。同比來看，首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。

可以看出，7月百城首套房貸利率已低于4%，進入“3時代”。

“在6月5年期以上LPR下降的帶動下，銀行在具體執行中相應下調實際房貸利率，7月百城平均首二套房貸利率均較上月有所下降。”貝殼研究院分析師表示。

6月20日，央行調整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10個基點。其中一年期LPR下調至3.55%，此前為3.65%;五年期LPR下調至4.2%，此前為4.3%。

LPR利率下調后，各線城市也陸續下調了房貸利率。

貝殼研究院數據顯示，分城市能級來看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP。三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。

除了一線城市外，二三四線城市首套房貸利率已低至3.88%。據記者了解，目前南寧首套房貸利率最低，已降至3.6%。

“7-8月為銷售淡季，此外6月轉冷的市場也抑制了開發商加推沖刺業績的意愿，后續市場的信心面臨進一步走弱的可能，這時各地進一步下調房貸利率，將減輕購房者的置業壓力，并釋放部分置業需求。”申港證券分析師指出。

從放款周期來看，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天，放款速度加快。

“當前多地首套房貸利率降至歷史最低水平，寬松的政策環境利好剛需購房者。但目前居民收入及就業預期尚未扭轉，市場預期并不穩固，因此該政策對剛需的刺激效果或許不如預期。”中指院分析師表示。

受訪專家認為，后續仍需政策對合理需求釋放積極引導，推動購房者的心理預期企穩回升。

值得關注的是，在房貸利率持續降低的同時，央行近日鼓勵商業銀行下調存量房貸利率。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

“盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益有一定的影響。”鄒瀾稱。

中信證券發布報告稱，我國新發個人住房按揭貸款利率持續下降，存量與新發貸款利差不斷擴大。

下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但也面臨銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。

其認為，存量按揭貸款利率存在下調的可能性，但預計更多由商業銀行自主決策，如果存量按揭利率有所調整，方案設計上會更加靈活精準，不排除央行等部門采取一定的激勵措施，對沖商業銀行利息收入減少的負面影響。

多地首套房貸利率再創新低

隨著信貸環境進一步優化，國內多個城市2月份房貸利率繼續下降。貝殼研究院近日發布數據顯示，在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，2月份百城首套主流房貸利率再創2019年以來新低。

23城首套房貸利率下降，首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

近日，多地首套房貸款利率明顯下降。貝殼研究院統計數據顯示，2月份百城首套主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，在經歷4個月基本平穩后再次明顯下行，絕對水平再創2019年以來新低。

二套房貸利率平均為4.91%，環比持平。此外，2月份首套、二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP。

房地產行業再迎源頭活水

2月20日晚，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。

業內人士認為，不動產私募投資基金試點是“第三支箭”重要內容的響應，房企股權融資再開一扇門，將有助于房企盤活存量資產，增加融資渠道，支持房地產市場紓困。后續試點的快速推廣，將為困境中的房企帶來更多源頭活水。

2023房地產市場現狀及前景分析

最新數據顯示房價顯露觸底反彈跡象，一線樓市或迎“小陽春”行情。樓市整體復蘇跡象明顯,不過觀望情緒還是比較濃重。

統計數據無疑是市場“冷熱”最直觀的映射，部分城市房地產市場回暖，表明“保交樓”政策、金融支持房地產行業平穩健康發展政策，以及各地因城施策調整優化調控政策都在顯現效果。

國家統計局發布的1月70個大中城市房價數據顯示，1月份70城新房、二手房房價環比上漲城市顯著增加，并呈現一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲，二三線城市環比降勢趨緩的特點。

對此業內認為，市場面觸底反彈跡象已經表現的相對明顯，一線城市及核心二線城市率先修復。

中原地產研究院統計數據顯示，上周，北京二手住宅網簽3761套，比前一周增加了近600套，這一數據與2022年1月份的成交量接近，二手房交易規模有所回升。

除了北京，近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多個熱點城市也相繼傳來樓市升溫的消息。中達證券研報顯示，2月份以來，42個主要城市新房銷售保持正增長的態勢，周度新房成交都環比上漲。

中指研究院提供的數據顯示，上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環比都出現較大幅度增長。

另外，據深圳市房地產中介協會統計，上周，深圳二手房交易量為881套，環比增長率為12.4%。

據中研普華產業院研究報告《2023-2028年版房地產投資產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》分析

從政策、資本、金融等多方維穩信號釋放，可見，房地產行業回暖復蘇的各方面力量正在積蓄。

中國的快速重新開放有望推動經濟活動復蘇，拉動就業并促進家庭收入增長。

房地產作為國民經濟的重要支柱性產業，國家十分重視其發展。

為保障我國經濟快速恢復，國家出臺一系列政策扶持房地產行業的發展，將推動房地產行業的復蘇，繼而也將拉動水泥在房地產領域的需求增長。

過去5年，房地產業產值占GDP的比重年均水平為6.8%，直接拉動了GDP每年大約0.7個百分點。

房地產還帶動了幾十個上下游細分行業，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、紡織、日常消費以及金融等等，所有直接和間接相關領域的產值疊加起來，占GDP的比重可能接近了30%。

展望2023

可以預期，2023年針對個人住房需求的住房金融政策將進一步地回暖，房貸的利率有望繼續降低，各地將出臺更多的寬松的政策，在有效化解房企風險的同時，來促進土地市場的回暖，推動整體房地產投資觸底、企穩、回升。

樓市“暖風”會刮多久?

業內人士普遍認為，目前的回暖只是局部現象，能否延續還有待觀察。

展望后市，專家預計，短期看，隨著不動產資產定價體系持續優化，將有效緩解行業部分企業的融資困境。

欲了解更多關于房地產投資行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年版房地產投資產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。

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