銀行房地產并購金融業務升溫 2022房地產開發投資現狀及并購前景

• 2022年2月22日 HuangJiang來源：新浪 363 16
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全國性金融資產管理公司(AMC)日前也開始發債募集資金參與房企紓困。監管層政策鼓勵房企項目承債式收并購，潛在標的將主要圍繞在一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合營聯營、股權結構清晰的民營企業項目。

銀行房地產并購金融業務升溫

近期，房地產并購金融業務顯著升溫，今年以來，已有多家銀行針對房地產企業并購項目進行專項資金支持，相關融資額度接近600億元。此外，全國性金融資產管理公司(AMC)日前也開始發債募集資金參與房企紓困。監管層政策鼓勵房企項目承債式收并購，潛在標的將主要圍繞在一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合營聯營、股權結構清晰的民營企業項目。

興業銀行近期已陸續接洽多家優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和經營困難的優質房地產項目。

2月15日，平安銀行表示，該行計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行。募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。“我行將按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，推進募集資金投放。重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目，有效支持房地產企業通過并購防范債務風險及推動行業結構優化。”平安銀行人士稱。

浦發銀行、廣發銀行的行動更早。1月21日，浦發銀行完成了50億元房地產項目并購主題債券簿記建檔，債券規模50億元，期限為3年。據悉，這也是金融機構發行的首單房地產項目并購主題債券。1月27日，廣發銀行發布公告稱，計劃于近期發行50億元房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

根據中研普華出版的《2021-2026年房地產金融行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：

2021年12月20日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，通過投資并購債券、并購票據等債務融資工具，支持房地產企業兼并收購優質項目，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。對于兼并收購出險和困難房地產企業的項目并購貸款，暫不納入房地產貸款集中度管理。

2022房地產開發投資現狀及并購前景

2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創20年來的最低值。2021年，房地產開發企業土地購置面積比上年下降15.5%，單月數據來看，12月同比下降33.2%。受樓市降溫、房企融資困難和房企拿地信心受挫等因素影響，2021年土地購置面積創下了自2001年以來的最低值。

2021年房地產開發投資增速創2016年來最低值，新開工面積加速下降。2021年由于市場大降溫，2021年全國房地產開發投資增長4.4%，是2016年以來的最低值。房屋新開工面積比上年下降11.4%，由于房企拿地面積連年下降，且房企融資面沒有較大改善，商品房銷售持續走弱，房企新開工信心難恢復，新開工面積加速下降。

2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，銷售面積突破17.9億平方米，創歷史新高。2021年，商品房銷售面積比上年增長1.9%，商品房銷售面積自2018年開始高位震蕩，2021年銷售面積更是突破了17.9億平方米，創歷史新高，預計2022年全年將跌破2017至2021年的高位平臺。

2021年房企到位資金增速創2016年來新低，國內貸款減速創歷史新低。2021年，房地產開發企業到位資金同比增速為4.2%，增速創2016年來新低。在融資渠道持續收緊的背景下，房企外部融資比重下降，國內貸款同比增速自2021年6月開始進入下降通道，降幅持續擴大，2021年全年下降12.7%，創歷史新低，同時國內貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續回落，2021年全年該百分比降至11.6%。雖然貨幣放松信號已現，多家銀行已經加速放款，但是房企基本面仍沒有得到很大改善，銀行針對這類房企繼續維持謹慎態度，房企資金面繼續惡化。

2022年將是資產并購和不良資產處置的大年。在充分控制成本、留足安全邊際的前提下介入優質地區的開發項目，仍然是較好的投資標的。從購房人角度，“房住不炒”的趨勢仍將持續。購房應以自住和資產保值為目的。

2021年購房市場成交量總體較為低迷，市場觀望情緒濃厚，帶動住宅價格環比走低;對房企來說，去年是較為艱難的一年，行業內各公司的經營均面臨收縮的問題。

在維持市場穩定的大前提下，2022年房地產市場將在2021年基礎上有所恢復，但行業分化仍將持續。

從投資開發的角度，2022年將是資產并購和不良資產處置的大年。在充分控制成本、留足安全邊際的前提下介入優質地區的開發項目，仍然是較好的投資標的。

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