樓市新消息 北京 上海宣布 優化差別化住房信貸政策 住房貸款行業市場深度調研

• 李波 2023年12月15日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 301 12
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12月14日，北京、上海相繼宣布調整優化本地購房政策。

12月14日，北京、上海相繼宣布調整優化本地購房政策。

北京：首套房首付比例下調為30%

14日，北京市住建委等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》。

對普宅認定標準進行優化

北京市現行普宅標準為2014年發布，與市場實際情況存在一定差距，群眾反映比較集中。此次調整結合市場變化，對普宅的建筑面積、價格標準進行了適當上調。

調整后，小區建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在144平方米(含)以下，5環內成交價格在85000元/平方米(含)以下、5-6環成交價格在65000元/平方米(含)以下、6環外成交價格在45000元/平方米(含)以下的住房視為普宅;全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

下調新發放房貸最低首付款比例，延長貸款期限

在全國統一政策的基礎上，將北京地區首套住房個人住房貸款(含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款，下同)最低首付款比例統一下調為30%;二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區50%、非城六區40%。下調最低首付款比例降低了居民購買住房的資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

同時，此次調整取消了房價過快上行階段北京市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。

降低商業銀行新發放房貸利率政策下限

此次調整的是新發放的商業性個人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。

調整后：城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點;非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

各銀行應根據北京地區市場利率定價自律機制確定的政策下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發放房貸利率水平。

上海：首套房首付比例不低于30%

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，上海自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。

調整普通住房標準

上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市財政局、市稅務局聯合印發《關于調整本市普通住房標準的通知》，規定可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

優化差別化住房信貸政策

首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。

二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加30個基點，最低首付款比例調整為不低于50%。

同時，為支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域高質量發展，促進產城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點，最低首付款比例調整為不低于40%。

銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

中國人民銀行發布的2023年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，今年以來，中國人民銀行繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，因城施策推動更多城市下調或取消首套房貸利率下限。

截至9月末，在119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個城市下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限較全國下限低10個至40個基點;24個城市取消了下限。

報告顯示，中國人民銀行還調降二套房貸利率下限40個基點，從不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點，調整為加20個基點。2023年9月，新發放個人住房貸款加權平均利率4.02%，同比下降0.32個百分點。

報告顯示，截至9月末，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶家庭、1.5億人。

中國人民銀行表示，將落實好已出臺的降低存量房貸利率等一系列政策，減少借款人利息負擔，降低提前還貸動力，增加投資和消費，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

多地房貸利率繼續走低

11月份以來，多地房貸利率繼續走低。貝殼研究院數據顯示，繼10月份百城首套、二套房貸利率創新低后，11月份，百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%，均較上月微降1個基點。

截至11月中旬，百城中僅有一線城市首套房貸利率高于4%，一線城市及南京、蘇州等10個城市二套房貸利率高于4.4%。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，目前，京滬房貸利率和首付比相對較高，仍有調降的可能。整體市場購房需求釋放仍然緩慢，下調房貸利率能夠降低居民購房成本，符合政策的寬松基調，不排除后續房貸利率仍有下調的可能。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，穩經濟政策有望繼續加快落實，貨幣政策將繼續發力，短期仍具備一定降息空間，以助力經濟運行在合理區間。

提前還房貸降溫

值得注意的是，今年初，由于貸款市場報價利率持續走低，不少銀行二套房借款人提前還房貸業務激增。多家銀行信息顯示，目前提前還房貸的額度比二季度有所減少，這說明一系列政策的利好效應正逐漸顯現，提前還房貸的熱度在下降。

天眼查數據研究院高級分析師陳倞表示，房地產市場存量房貸款利率的下調，減輕了還款壓力，進一步提高了居民可支配收入和消費能力。隨著房貸政策利好的推出，銀行業不斷搭建更多金融服務場景，四季度消費市場有望進一步復蘇與提升。

現在，借款人是否還有必要提前還房貸?中國銀行研究院研究員梁斯表示，提前還貸取決于借款人自身的資金閑置及配置意愿情況。隨著經濟運行態勢穩步向好，將帶動金融資產收益率逐步穩定，經營貸、消費貸等與房貸利率差距進一步收窄，為借款人提供了更大的資金騰挪空間。

值得注意的是，理財等投資渠道與提前還貸的蹺蹺板效應較為明顯。普益標準研究員尹鈴越表示，近期，提前還貸現象有所緩解，逐漸回歸正常水平，疊加中長期存款利率有所下調，為理財市場帶來了機遇。

未來，拓展家庭資產配置渠道還是重頭戲，這需要市場、政策等多方合力和協同。假如借款人沒有找到合適的資產配置渠道的話，提前還貸熱度有可能再上升。

2023年住房貸款行業市場深度調研

30多個城市重啟房貸“商轉公”連日來，多地重啟住房貸款“商轉公”業務。

“商轉公”，即將商業貸款轉為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據不完全統計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉公”腳步。

不過，申請“商轉公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉公”房屋須取得不動產權證書，貸款置換對象限于純商業貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉公”。此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄有明確要求。

例如，湖南長沙的“商轉公”業務，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理;江蘇蘇州要求，“商轉公”的商業貸款為符合條件的存量首套住房商業貸款;黑龍江哈爾濱明確，“商轉公”的申請者應是首次申請公積金貸款。

不同城市對個貸率的預警標準并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長沙明確，當個貸率高于90%(含)時，暫緩“商轉公”預約及受理;哈爾濱則規定，個貸率連續6個月高于85%(含)時，將暫停受理“商轉公”。

“公積金貸款和商業貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉公’的房屋產權明晰，這樣才能更有效管控貸款風險。”北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣這樣解釋房產證是“商轉公”硬門檻的原因。

今年以來，除“商轉公”外，一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉移接續、擴大靈活就業人員試點范圍、一人購房全家幫、認房不認商貸等政策，增強靈活性，進一步優化公積金使用。

超20城公積金“認房不用認貸”接力出臺 銀行房貸放款提速

今年以來，房地產市場備受關注。“認房不認貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……一系列房地產調整優化措施接連出臺。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

同時，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

中國人民銀行、國家金融監管總局有關負責人介紹，近年來我國房地產市場供求關系發生重大變化，借款人和銀行對有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資;對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。

同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、國家金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

據中研產業研究院《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》分析：

“認房不用認貸”政策正在向公積金領域延伸。越來越多城市明確公積金執行“認房不用認貸”。據不完全統計，截至11月8日，已有包括上海、鄭州、成都、杭州等超二十城執行公積金“認房不用認貸”。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，多地公積金實行“認房不用認貸”政策，反映出各地因城施策更加靈活，盤活住房公積金，進一步支持剛性和改善性住房需求釋放，亦符合支持居民合理住房需求的政策導向，有利于減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒，促進市場修復。

所謂“認房又認貸”指的是如果購房者有“賣一買一”的置換需求，但由于購買第一套住房時曾使用過購房貸款，即便已經還清了購房貸款，但因為有貸款記錄的存在，再次置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例的首付標準以及房貸利率。

隨著房地產市場的變化，改善性需求與日俱增，但對于很多家庭來說，置換房屋時資金壓力依舊較大，調整到“認房不認貸”，則會更有利于改善需求的入場。

對于今年房地產市場的整體形勢，住房城鄉建設部黨組書記、倪虹部長表示，今年的房地產市場，總的看是前高、中低、后穩。從數據看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極的效果。

1到10月份，一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實現同比正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%，也反映出各地政府幫助企業紓困是有效果的。

而對于接下來的政策走向，倪虹部長表示，房地產市場有其特殊性，它是以城市為單元的市場，區域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。關于房地產調控，強調因城施策、精準施策、一城一策。

住房貸款行業研究報告主要分析了住房貸款行業的國內外發展概況、行業的發展環境、市場分析、競爭分析、產品價格分析、用戶分析、替代品和互補品分析、行業主導驅動因素、行業渠道分析、行業贏利能力、行業成長性、行業償債能力、行業營運能力、住房貸款行業重點企業分析、子行業分析、區域市場分析、行業風險分析、行業發展前景預測及相關的經營、投資建議等。

報告研究框架全面、嚴謹，分析內容客觀、公正、系統，真實準確地反映了我國住房貸款行業的市場發展現狀和未來發展趨勢。

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