房地產行業調研 2023房地產市場現狀及趨勢前景分析

• 方蔓桃 2023年7月5日 來源：百度 473 25
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從橫向來看，二零二零年房地產行業占第三產業比重達13.5%，比重僅僅略低于金融業、零售業等一些老牌行業，這表明房地產行業已然成為了第三產業不可或缺的部分，助力打造著第三產業繁榮的強勁引擎，二零二零年第三產業國內生產總值貢獻比率達到54.5%，筑牢了我國市場經

房地產行業市場前景怎么樣?房地產行業是一個具有高度綜合性、先導性和關聯性的行業，具有產業鏈較長、產業關聯度較大等特點，是國民經濟的支柱產業之一。房地產的發展能有效拉動鋼鐵、水泥、建材、建筑施工、室內裝修、家具、家電、物業服務等相關產業，對國家和地區整體經濟的拉動作用明顯。政府對房地產行業關注度較高，宏觀調控和微觀管理力度較大。

因此，房地產行業對政府政策的敏感性很強，政府土地出讓制度、土地規劃條件、行業管理政策、稅費政策、交易管理等相關政策法規都直接影響房地產行業的發展。

中研普華產業院研究報告《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》分析顯示

房地產行業市場深度分析

從橫向來看，二零二零年房地產行業占第三產業比重達13.5%，比重僅僅略低于金融業、零售業等一些老牌行業，這表明房地產行業已然成為了第三產業不可或缺的部分，助力打造著第三產業繁榮的強勁引擎，二零二零年第三產業國內生產總值貢獻比率達到54.5%，筑牢了我國市場經濟體制的基石。

過去一年，房地產行業經歷了大規模的調控與整頓。2022年的房地產市場，各項數據表現不甚樂觀。房地產是中國重要的支柱產業，與房地產相關的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產相關收入占地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%。2022年中國商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產開發投資完成額同比下降10.0%，分別創1992年、1999年有統計以來的新低，成為2022年中國經濟最大的拖累。

30大中城市商品房銷售數據顯示，2023年3月商品房銷售可能進一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計銷售1238萬平方米，同比增長38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產市場經歷高速增長后逐漸趨于穩定的背景下,行業轉型升級已成為當務之急。　房地產行業步入存量時期，精細化轉型勢在必行，地產科技正顛覆傳統格局，成為房企轉型升級的重要賽道。

據悉，近兩年盡管行業面臨調整與轉型，但無論是地產、商業、物業，還是產城、物流、租賃，乃至文旅、康養、金融資管等領域，仍存在大量機遇。未來房企將以多元業態為題，探尋市場的新機會。

房地產行業是典型的周期性行業;長期來看,房地產需求主要取決于置業人口的總 量和結構;中短期來看,由于房地產內在的量價邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現出周而復始的波動。

我國房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發揮了重要作用。而在快速發展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產行業在整體保持穩步增長的同時出現了階段性的波動。

房地產行業作為中國的國民經濟支柱性行業是綠色減碳的關鍵領域，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，發展中的矛盾卻日益激化。一方面行業內適應各種新型建造方式和管理模式的建筑業高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產建筑業在環保上面臨的主要挑戰。

我國房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發揮了重要作用。而在快速發展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產行業在整體保持穩步增長的同時出現了階段性的波動。

人類社會在最近的兩百年中，隨著工業化的急速興起，出現了人口由農村向城市的大規模集聚，這就是城市化，它的重要表現形式是，城市規模越來越大，城市中間的各類功能物業形態千姿百態，商務地產、商業地產、住宅地產、產業地產、文旅地產等等交織呈現。土地和房產價格也伴隨城市化過程逐步走高。目前，歐美發達國家的城市化已經完成，城市化率達到80%甚至90%以上，城市化的人口紅利已經結束。中國的城市化高潮于上個世紀80年代開始，經過40年的高速發展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照國際標準，中國還有將近20年的城市化人口紅利期。顯然，城市化型的房地產是依附在基礎型房地產上面的一種特殊的房地產發展格局，是有一定的歷史階段特色的業態，它仍然有將近20年的機會。

可以說，這種類型的房地產是依附于城市化型房地產上面的一種扭曲性的業態，它利用了房地產發展必然伴隨的貨幣金融扶持功能，抓住了房地產和樓市的土地和房產交易過程中的融資機會，采取了不斷加杠桿的方式，使得土地和房產進入變態性的炒作流程中，地價、房價不斷快速拉升，甚至出現短期內的飆升，導致房地產積累的泡沫和風險日益增大，房地產出現較大的甚至劇烈的上下波動。

中國過去的二十年，伴隨著貨幣化改革和土地招拍掛制度，這種暴利炒作型房地產就一直存在。由于它對房地產行業和市場的巨大沖擊力和破壞力，國家和各地政府以不斷加碼的調控政策實施對沖和壓制，效果日益顯現。最重要的調控政策出現在五年前的2016年，國家提出“房住不炒”的基本戰略，提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩策略，經過五年來的一系列調控操作，依附在城市化型房地產業態上面的暴利炒作型房地產扭曲業態開始加速萎縮，那些寄希望于這種暴利炒作的房地產機會也極大地弱化了，甚至要消失了。

2022 年，房地產企業紓困政策密集出臺，從信貸、債券、股權三大融資渠道出發，“三箭齊發”支持我國房地產企業滿足合理融資需求，助力房地產市場平穩、健康發展。從長遠來看，隨著城鎮化進程的演進以及我國人均居住水平的進一步上升，我國房地產行業仍有較大的發展空間。

在此背景下，數智化轉型，推進智能化的建設、銷售方式已經成為房地產行業可持續發展的必然選擇。

今年以來，房地產市場總體呈現企穩回升勢頭。此前市場調整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式難以為繼。當前，要加快推動房地產向新發展模式平穩過渡。

從市場節奏來看，在現行市場環境下，4-5月新房成交規模預計將低于2-3月，市場熱度趨于平穩，但在去年同期低基數下，同比數據或大概率為正增長，6月進入上半年收官節點，房企加快推貨促銷，有望帶動銷售環比回升，但考慮到去年基數較高，同比增速承壓。

房地產行業市場前景分析

房地產仍然有機會，而且機會大把，畢竟，中國的城市化挺進到80%的成熟度，還有將近20個百分點，按照一年一個點的進程，也就是還有將近20年的時間，而常態化的房地產行業發展和市場交易更會長期存在，它只是需要進入房地產的人們保持一顆平常心，就如你進入任何一類制造業和服務業一樣，經營常態化生意，獲取正常性收益。隨著經濟的增長，房地產也會生成中長期的投資價值，進入者當然會從中獲取一定的中長期投資的財產性收益，但這和暴利炒作完全沒有關系，同樣是一種正常性、合法性的收益。

對房企而言最主要的有幾個點。第一個是控制現金流。第二個是保交付。第三個是留住團隊。第四個其實是沒必要來回地去瞎折騰。尤其是第四條。原有的房企在快速沖規模全國性布局的過程中，已經在建立的規范管理體系應對發展，在經營效率的手段方面已經有了很大的積累。這些東西不要因為周期性的變化而輕易的放掉它。這才是各家房企。積累的核心能力。現在看來，規模并不是唯一重要的。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向專業化，規范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術不斷革新也將對行業的升級，互聯網技術在流通環節的運用和智能化體系的建設差距顯然還有很大。

房地產企業應致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發展方向，新設計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質住房發展。未來，企業需要通過提升資產運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮居民住房問題中發揮更加重要的作用，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業等提供了新發展機遇。

未來，欲了解更多關于房地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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