這個一線城市 連發四條樓市新政 明確三類保障性住房規范 房地產行業市場發展分析

• 李波 2023年7月5日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1181 76
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7月3日，深圳連發四項樓市新政。具體來看，深圳住建局發了四項規章，分別對公共租賃住房等三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范。規章將于8月1日正式實施。

7月3日，深圳連發四項樓市新政。具體來看，深圳住建局發了四項規章，分別對公共租賃住房等三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范。規章將于8月1日正式實施。

在市場最為關心的價格方面，公共租賃住房管理辦法明確，符合公共租賃住房收入財產限額標準的，租金為市場參考租金的30%，屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%。

明確三類保障性住房規范

在四項規章中，《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》(以下簡稱《辦法》)相當于“總則”，明確三類保障性住房的定義及規范，三類保障性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房等。

其中，公共租賃住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務的一線職工出租的住房。

保障性租賃住房，是指政府提供政策支持，以小戶型為主、限定租金水平，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

共有產權住房，是指限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

值得注意的是，《辦法》指出，支持各類企業、金融機構、社會組織等參與保障性住房的投融資、建設籌集、運營管理等工作，支持具備條件的保障性租賃住房項目發行不動產投資信托基金(REITs)及資產支持證券(類REITs)。

此外，《辦法》對開發建設單位的違規情形和法律責任進行規定，明確建筑面積和總套數不符合監管協議書相關要求，且逾期未改正的，總建筑面積不足部分，每平方米處一萬元罰款;總套數不足部分，每套處五萬元罰款。

戶內和公共區域裝修不符合監管協議書相關要求，且逾期未改正的，若戶內裝修不符合要求的，每套處二萬元罰款;公共區域裝修不符合要求的，每平方米處二千元罰款。

采用差異化租售價格

在市場最為關心的價格方面，此次規章明確，根據不同的住房類型和保障對象，采用差異化的租售價格。

如符合公共租賃住房收入財產限額標準的，租金為市場參考租金的30%，屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%。

其中，“收入財產限額標準”由深圳市發展改革部門根據深圳市居民收入水平、家庭財產狀況、住房狀況以及財政承受能力、住房市場發展狀況等因素劃定，并實施動態調整。

保障性租賃住房租金則按市場參考租金的60%確定。社會主體出租的保障性租賃住房，租金不高于同期同區域同品質租賃住房市場參考租金的百分之九十。

另外，共有產權住房項目的銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%;其余部分為政府產權份額。需要注意的是，共有產權住房采用封閉流轉形式。

購房人自簽訂買賣合同之日起滿5年，需要轉讓所購共有產權住房的，可以向住房保障實施機構申請轉讓給符合條件的對象，轉讓價格由買賣雙方協商確定。

劃定住房面積標準

在居住體驗方面，市場比較關心面積問題。其中，公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主;新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主;共有產權住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。

在配租、配售標準方面，公共租賃住房配租建筑面積標準按照符合條件的家庭人口數確定，單身居民以不超過35平方米為主，2人家庭以不超過50平方米為主，3人以上(含3人)家庭以不超過60平方米為主，建筑面積超過70平方米的房源，優先面向5人以上(含5人)家庭配租，根據供需情況也可以面向4人家庭配租。

共有產權住房配售建筑面積標準按照符合條件的家庭人口數確定，3人以下(含3人)家庭或者單身居民為65平方米左右，4人以上(含4人)家庭為85平方米左右，建筑面積85平方米左右的房源，也可以根據實際情況面向3人家庭配售，具體在配售通告中明確。

房地產行業市場到底怎么樣?端午假期過后，各大中介紛紛曬出端午假期樓市成交情況。

從中介機構披露的數據看，受高溫天氣等因素影響，端午假期多地樓市表現平淡，銷售不及預期。其中，北京地區新房成交面積2.42萬平方米，同比下降超兩成。

端午假期期間(6月22日至24日)，代表城市新房成交面積較去年端午假期(2022年6月3日至5日)增長近兩成，但與去年同期相比成交面積下降約七成。此外，今年端午假期代表城市成交面積較2019年端午假期下降一成。

端午假期期間，雖然多地樓盤推出優惠活動，但市場情緒偏低，銷售表現平淡。

以北京地區為例，端午假期期間，北京商品住宅成交面積為2.42萬平方米，較去年端午假期期間下降20.2%。由于天氣持續高溫，看房人數減少。

行業增速放緩背景下，房企逐步加大開拓新業務板塊，依托原有的房地產開發資源，通過謀求主業相關多元化發展以謀求新的利潤增長點。

眾多房企主要是以地產業務為軸心進行延伸，如目前已初具規模的長租公寓、產業地產、養老地產、物業管理等細分領域。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國房地產行業競爭分析及發展前景預測報告》顯示：

中國房地產行業市場發展分析

3月份，眾多上市房企集中發布了2022年財報。眾所周知，2022年是房地產行業經歷困境的一年，也是行業進行深度反思和調整的一年。

財報數據更直觀地體現了企業的經營狀況，在公布財報的房地產企業中，多數房企業績明顯下滑或出現虧損，仍保持增長勢頭的僅為少數。

不過，從上市房企召開的業績說明會中傳遞出的信息可以看出，隨著今年年初市場出現復蘇態勢，一些房地產企業正在從資金鏈吃緊狀態和經營困境中走出，他們對于房地產市場和行業的信心正在恢復，房地產市場溫和復蘇的態勢有望進一步鞏固。

企業在寒冬中艱難前行，也在反思中收獲成長。國家統計局的數據顯示，2022年商品房銷售面積和銷售額分別下跌24.3%和26.7%。

從2022年房企年報中不難發現，企業出現利潤下滑是較為普遍的現象，眾多房企呈虧損狀態，其中不乏知名企業。

面對前所未有的挑戰，仍有一些房企積極克服困難，穩經營，降負債，取得了來之不易的業績。

如萬科營業收入和凈利潤均實現正增長，是2022年為數不多兩項指標均正增長的企業;碧桂園債務規模和融資成本實現“雙降”，2022年到期債務全部償付，財務狀況保持穩健。

近期，上市房企陸續披露2023年4月銷售簡報。從銷售業績看，多家上市房企銷售金額、銷售面積逐步企穩向好，融資動作整體較為頻繁。

從拿地態度看，房企拿地較為分化，銷售恢復較好的房企拿地態度較為積極。

招商蛇口近日披露的2023年4月銷售及近期購得土地使用權情況簡報顯示，4月公司實現簽約銷售面積136.42萬平方米，同比增長134.95%;實現簽約銷售金額379.26億元，同比增長169.11%。

1-4月，公司累計實現簽約銷售面積441.69萬平方米，同比增長69.95%;累計實現簽約銷售金額1101.92億元，同比增長79.36%。

數據顯示，1—4月份，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%(按可比口徑計算);其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

1—4月份，房地產開發企業房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。其中，住宅施工面積542968萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。

其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

值得注意的是，部分中介機構提供VR看房服務。“天氣實在是太熱，客戶約不出來，帶看、成交都受到較大影響。”

多位中介人士告訴中國證券報記者，“但大家也沒有閑著，一直在線上講解。客戶可以先在線上看，過幾天氣溫下降了再線下看。

接下來一段時間，預計會有一波集中線下帶看和成交。”

“最近，北京二手房價格出現較為明顯的回落，目前不少房源性價比不錯。”中介人士告訴中國證券報記者，“北京二手房價格整體都在回落，部分房源相比年初價格回落10%左右，其中包括一些學區房。

目前，北京二手房房源充足，漲價的片區很少。”

房地產市場保持平穩健康發展，治本之策在于促轉型，即推動建立房地產業發展新模式。

多名業內人士表示，現房銷售可能成為主流，這有助于降低房地產行業杠桿率，進而降低風險。

住房和城鄉建設部近期表示，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，不能出現新的交樓風險。

未來，隨著國民經濟的增長、國家及地方政策的引導、城鎮化比例的持續提升、“剛性和改善性需求”方向的確定，將逐步激發消費潛力，促進消費市場回暖，為行業發展提供持續的內在動力。

同時，隨著行業長效機制的不斷健全，多層次住房供應體系的不斷豐富，房地產行業將逐步進入良性循環和健康發展階段。

82家房企及聯合體參與競拍 北京土拍3宗“熱地”全部封頂成交

北京迎來6月份的第二場土拍，涉及海淀2宗、順義1宗地塊。據統計，3宗地塊共吸引了82家房企及聯合體關注并參與競拍，最終全部封頂成交，攬金109.94億元，平均溢價率15%。

據悉，此次推出的海淀雙新村003-1、004-1地塊在還未掛出時便備受關注，也被稱為本場土拍的“王炸雙星”地塊，順義后沙峪幸福西街6022地塊則為老城臨鐵上新，也頗為吸引房企。

據了解，最終003-1地塊由越秀地產以觸頂價格79.35億元加上4.5萬平方米超低能耗建筑面積競得，004-1地塊最終由天恒正同以19.55億元觸及地價上限搖號競得。

此外，順義區6022地塊起始價9.6億元，最終由石家莊創世紀以觸頂價格11.04億元競得，為該房企首次進京拿地。

受益于人口紅利、經濟增長推動的需求上升以及住房貨幣化改革等政策紅利帶來的需求釋放，中國房地產市場在過去十幾年間經歷了高速增長。

目前中國城鎮化率提升放緩，房地產行業容量總體穩定，在行業競爭日趨激烈的趨勢下，龍頭企業集中度將進一步提升。

房地產行業市場前景分析

中指研究院統計，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超300次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施。

上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續對房地產政策進行優化，多孩家庭、人才、職住平衡產業人群等是核心城市政策支持的側重點

經過多年的發展，我國房地產行業中已經涌現出相當一批具有良好口碑、資金實力雄厚、具備高水平開發能力的企業。

同時，土地供應市場日益規范，并愈趨市場化，有實力的房地產企業將具備更強的競爭優勢。行業的進入門檻將越來越高，行業集中度將不斷提高，規模化、集團化和品牌化將成為主要企業的發展方向。

分析師指出，地產銷售何時轉入持續性復蘇，仍取決于政策端適度發力前提下的居民端收入、價格、保交樓等預期的企穩節奏，銷售筑底階段或將延續一段時間以待轉機，市場將持續博弈基本面恢復與政策預期。前期地產股超賣背景下，建議關注當前地產板塊布局價值!

未來的行業格局可能在競爭態勢、商業模式等方面出現較大轉變，重點市場將進入品牌主導下的精細化競爭態勢，實力較弱的中小企業將逐漸難以在與行業巨頭的競爭中取得先機。

部分優質房企通過收并購，可以降低成本獲取大量土地儲備或其他優質資源，資源轉而向行業龍頭優勢企業聚集，行業集中度將進一步提高。

同時，行業領導企業將逐漸明確定位，在房地產細分領域不斷提升實力，進行差異化競爭。

本報告對國內外房地產行業的發展狀況進行了深入透徹地分析，對我國行業市場情況、技術現狀、供需形勢作了詳盡研究，重點分析了國內外重點企業、行業發展趨勢以及行業投資情況，報告還對房地產下游行業的發展進行了探討，是房地產及相關企業、投資部門、研究機構準確了解目前中國市場發展動態，把握房地產行業發展方向，為企業經營決策提供重要參考的依據。

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2023-2028年中國房地產行業競爭分析及發展前景預測報告》。

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