物業管理行業市場發展現狀 物業管理行業市場需求分析2023

• 方蔓桃 2023年3月6日 來源：百度 1125 72
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物業管理在小區公共設施保養維護、社區服務、小區建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯。隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物

物業管理行業市場前景如何?全國房地產新開工面積在2019年達到高點，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達到高點，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來物業管理潛在的規模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國房地產開發企業房屋新開工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

物業管理在小區公共設施保養維護、社區服務、小區建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯。隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。

中研普華研究院發布《2022-2027年中國物業管理行業市場深度調研與發展預測報告》顯示

物業管理行業市場分析

物業服務行業的上游是指物業資源供應領域，包括建筑建材、通信及軟件服務供應以及各類房地產開發，目前我國物業服務涉及房產包括住宅、寫字樓以及其他公共物業等多種類型;物業服務中游則包括物業綜合管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理等各種形式的服務;產業鏈的下游則是物業服務的對象，主要包括物業的業主以及住戶等。

2022年供貨大幅下降，將導致相關物企2023規模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業公司可從地產母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產公司可交付的新房物業管理面積可能減少近一半。

物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。

2021年物管行業營收規模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業均值的3.27倍。從2021年營收的構成來看，基礎物業服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業務在百強物業收入、利潤結構占比逐漸擴大，企業收入利潤增強前景空間大。

2022年全年商品房銷售額約為13.3萬億，銷售面積約為13.6億平米，行業規模重回2015年，彼時銷售面積為12.8億平米左右。對于未來，丁祖昱預判，未來十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對過去十年住房增量減少32億平方米。

物業管理服務作為最貼近居民的角色，在滿足人民的美好生活中，具備尤其重要的作用。未來將在政策的支持下，起到越來越重要的作用。

物業管理服務可分為向住宅物業及非住宅物業提供的服務。自2016年至2021年，物業管理服務公司的總收益由2414億元增加至4340億元，復合年增長率為12.4%。自2016年至2021年，非住宅物業產生的總收益由848億元增加至1612億元，復合年增長率為13.7%

具體而言，一線城市物業服務價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.87元/平方米/月;北京次之，為3.39元/平方米/月;杭州、上海、天津、廣州、寧波、武漢均價分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月;青島、成都等6個城市均價在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中青島均價相對較高，為2.32元/平方米/月;南京、濟南等6個城市均價在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業服務均價水平仍相對較低，為1.26元/平方米/月。

從不同星級物業服務收費來看，今年二十城各星級物業服務收費同比繼續保持上漲，其中三星級同比漲幅相對較高。2022年12月，二十城整體三星級物業服務收費為2.01元/平方米/月，同比上漲0.07%;四星級物業服務收費為2.75元/平方米/月，同比上漲0.06%;五星級物業服務收費為3.90元/平方米/月，同比上漲0.06%。

2022年下半年，宏觀經濟環境疊加各項調整政策頻出，同時在金融16條政策刺激房產回暖的大背景下，物管板塊承壓情況得到改善，在經歷過冷靜期后物管行業價值得以回歸。

2022年，房地產投資低迷情緒貫穿整年，企業銷售、拿地均處于低位，房地產市場也呈現新的競爭格局。房地產市場未來十年供應總量下降，而房企的集中度進一步加強，強者恒強格局再加劇。根據克而瑞地產研究數據，2022年百強房企新增貨值中有超過半數集中在10強房企，21%集中于11-20強房企，即TOP20房企新增貨值達到72%，集中度較上年提升17個百分點。

截至11月30日，共有63家物業服務上市企業，其中香港主板58家，A股5家，本年內新上市企業數量為6家。

今年上半年，上市物企“盈利能力不盡如人意”，凈利潤均值同比下降9.1%，毛利率和凈利率均值分別下降8.3%和16.1%。

數據顯示，相較于今年初，港股物業服務板塊截至三季度總市值的跌幅為36.6%。而在市盈率方面，上市物企市盈率也出現明顯回落，截至9月30日，港股物業服務板塊平均市盈率為6.81倍，低于恒生指數8.29倍的平均水平。

物業管理行業發展趨勢分析

從長期來看，增量市場向存量市場轉化，保障性住房等大力推進，物企需要關注從服務地產企業為主，到新增渠道多元化的轉變趨勢。從追求規模、速度的增長，到關注利潤的增長。從多元業務探索到明晰自身能力圈，錨定長期發展戰略。依托拓展力、服務力、運營力的綜合能力提升，走有質量的增長道路。

綜合城鎮人口增量、地產開發增量以及人均住房面積提升、物業覆蓋率提高等因素，經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。

目前，規模上均接近或將超過2億平方米，這類企業成長性較快，整體綜合實力上相差不大，很難拉開差距，但各具特色，在區域內形成群雄割據的狀態，即在各自的優勢區域，這類企業以其率先進入優勢、管理濃度優勢、成本管控優勢、長期積累的品牌影響力和市場占位，在主力區域內占據相對較強的競爭優勢，其他同類型企業很難進入。其發展不像碧桂園服務和萬物云等強頭部企業那么難以復制，更優的管理能力、成本管控能力、技術化水平和人才吸引能力是其競爭的關鍵。

隨著市場競爭的加劇，大多數房地產經理人將被淘汰。物業管理將進入戰國時代，最終形成一批領先的物業管理企業，成為行業發展的標志。

目前，整個物管行業仍處于高速發展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業管理行業迎來新的發展機遇期。未來十年物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望突破3.2萬億。

欲了解更多關于物業管理行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2022-2027年中國物業管理行業市場深度調研與發展預測報告》。

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