全球商業地產價格下開始下降 2023中國商業地產投資預期展望

• 黃江 2023年2月10日 來源：新浪 720 43
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2022年全年，商業地產價格跌得最厲害的城市是美國加利福尼亞州的圣何塞和曼哈頓，前者跌了7.5%，后者跌了7.2% 。

全球央行加息風暴下，連漲了13年的全球商業地產終于開始降溫。

全球商業地產價格下開始下降

當地時間周四，摩根士丹利資本國際實物資產部門發布了一份分析了北美、亞洲、澳大利亞和歐洲18個大城市地區的報告，報告顯示以上地區第四季度辦公、工業和零售地產指數環比下跌0.5% ，為2009年以來首次出現季度下滑。

2022年全年，商業地產價格跌得最厲害的城市是美國加利福尼亞州的圣何塞和曼哈頓，前者跌了7.5%，后者跌了7.2% 。

自美聯儲領銜的全球加息潮啟動以來，全球借貸成本大幅上行，全球房地產交易量大幅下降，進一步使全球房價承壓。

在持續的加息沖擊下，美國房價連續第五個月出現環比下跌，加拿大去年全年房價跌12%，跌幅創歷史紀錄，德國房價遭遇十多年來的首次下跌，澳大利亞去年全年房價遭遇2008年來最大跌幅，英國房價則在去年12月房價再次大跌，創下金融危機以來最大季度跌幅。

另外，根據摩根士丹利資本國際實物資產部門的數據，去年全球房地產投資額下降了22%，其中波士頓市中心的投資額甚至下降了62%。

北京商業地產的回暖預期增強

隨著疫情管控的松綁，北京商業日漸恢復正常，尤其是春節假期，整體迎來“開門紅”，消費大幅增長，客流與去年基本持平，這使得市場對于購物中心、臨街商鋪等零售商業地產的回暖預期增強。

三年疫情管控松綁后的首個春節，商業消費需求迎來強勁增長。

北京市商務局此前發布的春節消費數據顯示，假日期間，重點監測的百貨、超市、專業專賣店、餐飲和電商等企業實現銷售額50.9億元，恢復至去年同期(農歷日，下同)的98%，較2019年同期增長13.2%。全市60個重點商圈客流量2531.1萬人次，恢復至去年同期的88.7%。

其中，大興機場商圈、前門大柵欄商圈、西紅門商圈客流量同比分別增長99.5%、45.1%、31%。

從消費需求來看，北京防疫政策調整后，全市購物中心在圣誕、元旦、新年假期明顯客流量增多，釋放消費回暖信號，引領復蘇的板塊包括餐飲類、兒童娛樂教育類等在疫情中受沖擊較大的業態。

而為了在這個春節推動消費增長，北京各大商圈、商場等也都推出各種類型的活動、促銷等。諸如王府井商圈50余項商業文化活動賀新春，合生匯推出祥獅表演、福祿壽喜財玩偶巡游，頤堤港太空兔展覽展出玉兔二號月球車1:1模型及真實火箭殘骸，西單更新場“清明上河兔”國風主題展、左右藝術超市持續送出奇思妙想……

在消費券方面，西城區“精彩年貨”上線百萬消費券，亦莊“約惠新春 樂購亦城”聯動四大商圈派發千萬優惠券;朝陽區“2023新春餐飲消費券”、石景山區“京彩新年禮遇餐飲消費券”、昌平區“味YOUNG昌平餐飲消費券”、順義區“品順義樂生活餐飲消費券”都讓消費者盡享美食。

根據中研普華研究院《2023-2028年商業地產行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》顯示：

商業不動產投資持續受到險企追捧。2月1日，北京商報記者梳理發現，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險機構在1月發布了7份關于不動產投資的信息披露公告，涉及項目近20個，養老社區、自用成首要需求。與去年同期披露的5個項目相比，今年1月，險資布局大額不動產投資市場更加踴躍。

根據中國保險行業協會官網發布的大額未上市股權和大額不動產投資情況來看，2023年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險企發布了7份關于不動產投資的信息披露公告，涉及項目近20個。

具體來看，今年1月，平安人壽已發布5份關于不動產投資的公告，涉及15個不動產投資項目。繼1月11日、18日發布不動產投資公告后，1月30日，平安人壽在中國保險行業協會官網公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目，該項目已累計出資總金額約72.2億元。

除平安人壽外，泰康人壽與友邦人壽也加入增資不動產的行列。隨著我國老齡化步伐加快，諸多險企不約而同地加強養老服務供給，投資建設養老社區變成了爭相競渡市場的一個縮影，從泰康人壽1月29日發布的不動產投資公告來看，該公司出資1200萬元投資北京燕園養老社區項目。

從友邦人壽近期的動作來看，1月5日，友邦人壽發布公告稱，公司出資51.81億元投資上海市虹口區北外灘89街坊項目。就在當天，該地產項目正式揭牌為“友邦金融中心”。

險資青睞房地產由來已久，對于險資而言，從提升收益的角度來看，其需要配置更多能帶來穩定回報、收益相對較高的資產，房地產目前恰好具有這樣的屬性。川財證券研究所所長陳靂表示，從險資配置不動產方向上來看，以經濟發達地區的商業地產、商務辦公樓、產業園區為主，這些資產的共性為在經濟復蘇和上行階段能夠貢獻穩定的租金收入，雖然資產的增長性有限，但長期穩定的收益和抗通脹性與險資的長期底層資產特性匹配度較高，因此對于商業地產、商務辦公樓、產業園區等不動產的投資是平衡收益和風險后的資產配置選擇。

雖然商業不動產一直受到險企青睞，但優質的商業不動產項目在市場上仍可遇不可求。深圳匯合創世投資管理有限公司董事長王兆江表示，優質的商業房地產項目在我國總體來說是比較稀缺的，具有國際影響力的大都市更是如此。因為人口總是向商業發達的地區集中，可以形成良好的商業生態，而國際企業又青睞向發達城市、發達地區投資和駐扎，所以商業地產的價格上升周期要比普通住宅更穩定、周期更長，它是低利率環境下優勢更好的一種資產。

中國商業地產與免稅市場

從 2022 年到 2023 年，中國商業地產與免稅市場之間的火花，正在愈發耀眼。

不久前，王府井發布公告稱，旗下王府井國際免稅港正式對外營業。這意味著，自拿下免稅牌照兩年多以來，該公司首個免稅店項目落地運營。王府井國際免稅港是公司旗下首家落地運營的免稅店項目，是公司有稅+免稅雙輪主營業務驅動的新起點。

2022 年 10 月末，中國中免發布公告稱，中免全資子公司中免投資發展有限公司與宏溿有限公司(太古地產實際控制的全資子公司)各出資人民幣 12.5 億元，共同投資設立三亞中免棠畔投資發展有限公司;同年 12 月末，便有多方消息稱太古地產將在三亞海棠灣國家海岸中心地帶建設首個度假型零售商業項目。據悉，該項目或將是太古地產旗下在中國內地最大的太古里項目，預計于 2024 年起分階段落成。

早在 2022 年 5 月，三亞市政府在印發的《三亞國際旅游消費中心建設規劃(2022-2035)》中便已提出，海棠區具有良好的頂尖奢侈品及高端消費產業資源稟賦與客群，擬引進太古里(與中國中免合作)、超級萬象城、百聯等項目，未來將實現頂尖奢侈品及高端消費產業聚集，同時輔助文物藝術品消費發展，建設高端消費綜合體。海南日報也曾在去年 10 月稱，三亞瞄準“國際”、圍繞“旅游”、緊扣“消費”、突出“中心”，計劃落地超級萬象城、SKP 等一批高端商業綜合體項目。

首先，對于商業地產集團來說，中國免稅市場、旅游零售業蒸蒸日上的市場紅利，以及來自政策面的支持，很長時間里直觀構成了強大的吸引力。

就在兔年新春期間，海南的12 家離島免稅店總銷售 16.85 億元，比 2022 年春節前五天增長 20.03%，比 2019 年春節前五天增長 325%。

雖然 2022 年受疫情影響，海南全年離島免稅銷售雖不及預期的1000 億目標。但海關統計顯示，2022 年 12 月中旬以來，隨著疫情防控政策的優化，海南離島免稅日均消費金額超 1 億元，回暖趨勢明顯。自2022 年 12 月 31日至 2023 年 1 月 2 日，三亞海關共計監管離島免稅銷售 4.22 億元，人均購物金額達到近 10000 元，為全省離島免稅貢獻了絕大比例的銷售額，恢復至去年同期水平。

《2023-2028年商業地產行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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