商業地產行業市場研究 商業地產行業市場現狀及發展前景

• 吳澳燕 2022年12月23日 來源：互聯網 434 22
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廣義商業地產指作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產，包括百貨超市、購物中心、商業廣場、商業街區、商用辦公樓等物業。狹義商業地產業務主要為包含零售業、餐飲業和其他服務業的商業綜合體，為“實施統一管理、分散經營的商業集合體”，租金收入和資

廣義商業地產指作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產，包括百貨超市、購物中心、商業廣場、商業街區、商用辦公樓等物業。狹義商業地產業務主要為包含零售業、餐飲業和其他服務業的商業綜合體，為“實施統一管理、分散經營的商業集合體”，租金收入和資產增值構成其主要盈利來源。

商業地產具有投資規模大、回收周期長、專業接口多、現金流穩定、配套服務要求高、改善生活品質、提升城市價值等特點。相較于住宅地產，商業地產流動性更高，發展空間更廣闊。

商業地產行業的產業鏈主要是上游的地產開發、設備供應;中游的物業和商業地產運營以及商業地產的交易;下游則是個人或者企業租賃或購買后進行居住、商業、辦公和其他等等的用途。

商業地產的商業模式主要可分為三種，一是服務于住宅銷售的“以售養租”模式。開發商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業，快速回籠現金，從而分擔較重的商業資產投入，典型的開發商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。二是以長期持有為目標的開發建設。企業從拿地，開發建設，至后期運營全程參與。企業通常可以在市場上獲取較低的融資成本，以經營利潤覆蓋利息成本，花費長周期培養資產，通過運營不斷提升資產價值。三是以資產退出為目標的開發建設/收購改造。企業直接拿地開發建設，或者收購現有資產進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產增值收益。

商業地產行業市場現狀及發展前景

目前，我國房地產行業較為繁榮，行業內的企業數量較多，我國商業地產行業上游房地產開發參與企業主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等;設備供應商則種類較多，目前商業地產的設備需求逐漸向智能化、自動化發展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門子電器等科技公司為主;行業中游物業、運營企業除了房地產開發企業外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業物業運營管理企業;交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業。

在商業地產領域，港資房企的商業地產項目物業位于一二線城市的核心地段，產品定位高端商場，比如上海的恒隆廣場、北京的三里屯太古里。內資房企中，萬達是“規模之王”，其商業地產的收入和數目遠高于同行。

在萬達之后，華潤、龍湖、新城的商業地產項目也各有特點，華潤和龍湖在一二線布局較多，前者項目偏向高端和中高端，后者偏向中高端和潮流，而新城的吾悅廣場深耕下沉市場，主要集中在三四線城市，開店數量在3家中最多。

根據職業零售網的不完全統計，2021年全國銷售額前50的商場中，華潤占了9個位置。其中，深圳萬象城年銷售額約130億，較2020年增長約30%;杭州、廈門、成都的萬象城銷售額均超過50億，且增速高于50%。

據不完統計，華潤2022年擬開業項目達15座，分別布局在北京、上海、南京、武漢、東莞、沈陽等城市。其中，武漢萬象城商業建筑面積達19萬平米，預計開業時間5月1日，項目定位對標武商MALL?國廣店、武漢恒隆廣場等高端購物中心。

預計2021年隨著疫情的我國商業地產銷售額將會迎來快速的回暖，全年商業地產銷售額將會恢復到2019年左右的水平達16430億元，但隨后由于國家政策的調控限制依舊存在，行業增速將較為緩慢，但隨著二線和三四線藍海市場的挖掘，增速將不斷加快，預計到2026年全國商業地產銷售額將達到20000億元以上。

數字化將被進一步廣泛應用

隨著人們的生活水平不斷的提高，享受消費的意識逐漸覺醒，單純的購物體驗顯然不能滿足當下消費者的需求，人們開始更多地追求精神層面的沉浸體驗式消費需求，尤其是年輕群體對沉浸式體驗的追求日益增大，如當下爆火的劇本殺、密室逃脫、沉浸式劇院等，一經推出就受到消費者的好評，這一現象也導致購物中心逐漸往體驗中心轉變，預計下半年，沉浸式體驗業態將成為購物中心主力軍。

當下經濟的不斷增長，導致土地日益短缺，不能滿足開發商們的開發需求，這就導致并購改造的項目越來越多，如德基接手雨潤國際廣場，凱德在呼和浩特收購在建物業，打造內蒙古首座綠色購物花園，唯品會購入安糧國貿購物中心，布局全國首家城市奧萊等等，并購改造依然成為商業地產中的新熱潮。

隨著數字化技術的不斷發展，商業地產迎來數字化轉型的浪潮，國內企業紛紛開始實現數字化轉型，典型代表如，萬達、恒大、碧桂園等龍頭企業。同時，層出不窮的數字化技術為商業地產變革提供更多的可能性，提升運營效率、創新商業模式，推動行業發展等。

隨著我國經濟的不斷發展，國民消費水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級，新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大，目前越來越多的商業地產企業已經開始布局，預計未來這一趨勢將繼續保持甚至進一步加劇。

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