要確保房地產市場平穩發展 保交樓是重中之重

• 吳智聰 2022年12月19日 來源：互聯網 927 58
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要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

專家表示，“穩”是房地產業的關鍵。在政策綜合發力下，預計明年上半年，房地產市場將逐步企穩。伴隨房地產業進入新發展階段，新發展模式或落腳在住房體系建設、租購并舉、盤活存量等方面。

保交樓是重中之重

會議指出，確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。

“保交樓是重中之重，也是房地產政策出臺的重要著力點之一。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，明年保交樓專項借款及配套資金將繼續加快落地，保交樓有望取得更多實質性進展，促進房地產市場預期修復。

中國房地產行業市場全景調研

從外部環境來看，2018年以來，中美貿易戰對中美貿易形成了嚴重的短期沖擊。美國作為中國重要的貿易伙伴，2019年中國對美出口顯著下降，關稅稅率由3%上升至20%。雖然疫情爆發以來中國對美出口恢復良好，但貿易摩擦加速了低端勞動密集型產業的外移。此外，以技術并購為主導的對美直接投資也出現斷崖式下滑，“脫鉤斷鏈”加劇供應鏈危機。加之上半年俄烏危機，進一步影響了國內經濟增長的動能，進而影響了房地產市場需求。

根據各地住建委數據，2022年7-8月份，重點城市新房網簽分別下降30%和22%，二手網簽則分別上升3%和20%——銷售的確處于弱復蘇通道。我們認為，由于境內外信用債市場難以全面恢復，故即便銷售持續恢復，投資和拿地也可能還長期處于下降通道。即便如此，銷售恢復仍然至關重要，政策托底銷售、信用和交付，有助于避免行業風險向金融系統外溢，控制出險的范圍。業界人士認為，在銷售、信用和交付領域三箭齊發的政策，能夠有效避免市場硬著陸，維護金融系統穩定。當前產業格局變化，融資渠道通暢的公司優勢明顯。預期土地市場很難在未來半年復蘇，核心城市土地出讓預期利潤率可能繼續上升，開發企業最關鍵的還是把握銷售窗口，不是把握拿地窗口。

房地產行業近四周獲北上資金顯著加倉，累計增幅超過10%。消息面上來看，房地產行業今年以來持續獲得政策支持，7月有關因城施策的表述再次調整，強調用好用足政策工具箱，后續地方政策力度和范圍有望進一步擴大。值得注意的是，根據國家統計局數據，7月全國商品房銷售金額同比下降28.2%，降幅環比擴大7.4%，總體銷售表現依舊低迷，房地產銷量再次回落。數據顯示，7月商品房新開工面積同比下降45.4%，截至7月累計施工面積同比下降3.7%，住宅施工連續四月負增長。

延續2021年下半年房地產行業銷售的頹勢，2022年上半年國內房地產行業銷售持續下滑。1月以來，國內房地產累計銷售同比出現負增長，下跌幅度呈現擴大趨勢。截至6月底，銷售面積累計同比下滑22.2%。受去年年中行業信用危機及銷售市場不景氣的影響，房地產投資、建設等數據同步下滑，新開工受房企融資、債務壓力影響下滑幅度最大，上半年累計下滑34.4%。從趨勢對比上看，“竣工-銷售”收窄，“銷售-新開工”擴大，短期市場供給過剩的局面將逐步修復。根據統計局數據，上半年70城房價整體呈現增速放緩，并已出現同比下跌。一線城市房價走勢良好，三線城市房價跌幅明顯;新建住宅價格表現好于二手住宅。截至6月底，僅有21個城市的新房和12個城市的二手房同比增長。

在市場流動性寬松的大環境下，4月以來房地產債與整體產業債信用利差呈現同步下降的趨勢。然而，房地產債與產業債的利差呈現明顯波動上升的趨勢。房地產債利差包含兩個部分：第一，是市場共性利差，即市場發行人共同面臨的利差，可由全體產業債信用利差代表;第二，是行業特異性超額利差，即房地產債發行人承擔的、高于市場一般水平的超額利率，可由房地產債信用利差減全體產業債信用利差表示。自去年下半年以來，房地產行業的特異性超額利差呈現明顯的持續波動上升趨勢。

房地產行業發展現狀及前景分析2022

國家統計局今日公布數據顯示，9月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。新房方面，成都、合肥環比上漲0.7%領跑。

值得注意的是，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為下降0.1%;二手住宅銷售價格環比持平。新房方面，北京、上海、廣州、深圳環比分別漲0.2%、漲0.2%、跌0.3%、跌0.5%。 二手房方面，北上廣深環比分別漲0.4%、漲0.5%、跌0.6%、跌0.4%。

2022年9月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降或持平，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅一落一升、二三線城市降幅擴大。

受多因素影響，2022年房地產銷售出現“超跌”。近年三道紅線、貸款集中度管理、預售資金監管收嚴等政策密集出臺，各部門、各地方集中出臺收緊措施，疊加疫情反復，信用風險事件頻發。

此背景下，我國城鎮化將繼續推進，房地產調控政策將以“穩”為主，居民居住需求是未來十年我國房地產市場的主要支撐。

從房地產行業與中國經濟的關系來看，從未出現房地產周期下行而中國經濟企穩上行的情形。即使經過這么多年的結構性改革，也不大可能出現房地產行業尚未復蘇，而其他經濟部門表現良好的情形。畢竟房地產行業下游牽涉的產業數量眾多，其產值不可估量，這一情形至今也未改變。房地產投資和新開工是影響鋼材等商品需求的慢變量。隨著明年下半年房地產投資企穩，中國經濟開始走入上行周期，相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收體的居住難題，實現人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數。

中共二十大的召開明確了未來五年中國式現代化的發展方向，從房地產相關部分來看，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”表述與“十九大”報告中的一致。

從房地產相關表態來看，“二十大”表述與“十九大”相對一致。未來房地產政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化。

隨著房地產行業進入調整期，土地紅利和金融紅利不在，房企亟需轉型，以品牌和管理服務為輸出要素的輕資產運營模式日益受到關注。

房地產行業面臨的困境

房地產行業發展不平衡、不充分主要表現在5個方面，城市、地區之間市場分化，新舊住區和城鄉居民住房質量差距大，住宅品質標準低，施工技術落后，數字技術、裝配式建筑等推廣應用剛起步，以及在高周轉、高房價下，企業負債越三線和購房家庭杠桿率過高，經濟發展過度依賴房地產加大了房地產泡沫。今年以來，房產市場呈現下行態勢，當前整體處于初級階段。苗樂如認為，隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望穩步企穩，保持平穩健康發展，對于經濟的影響逐步改善。

從2022年1~7月全國房地產開發投資增速、商品房銷售面積、銷售額三項主要指標增速來看，開發投資增速下行幅度收窄，銷售面積和銷售額從4~6月份實際上有底部盤整的勢頭，但整個形勢仍低于預期。

房地產行業未來發展趨勢

房地產業與民生息息相關。房地產行業既有商品屬性，更有民生屬性，是市民十分關注的行業。

隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，低碳經濟將成為各行各業未來重要的發展機遇之一。而房地產行業作為綠色減碳的關鍵領域，尤其是目前正面臨著發展模式轉型的“陣痛期”，低碳發展無疑是房地產行業重要的經濟發展長線邏輯，更將成為突破行業困局的全新機遇。

多部門應配合協調制定，出臺綜合性權威性房地產文件，明確未來的新體制、新模式，給房企和居民可靠預期。從去年9月開始，監管部門不斷釋放政策利好，包括對剛需和改善性需求進行支持。

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