二十大定調未來五年房地產發展 四季度房地產企業發展趨勢展望

• 2022年10月18日 WuYaNan來源：互聯網 368 17
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中共二十大報告中，在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下闡述了房地產發展方向，具體提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

二十大定調未來五年房地產發展

自2016年底，中央經濟工作會議首次提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位之后，“房住不炒”也在2017年10月被寫進中共十九大報告中。經過多年發展，“房住不炒”理念已經深入人心，成為社會共識，購房者置業更加理性，住房的居住屬性不斷強化。

中共二十大報告中，在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下闡述了房地產發展方向，具體提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

未來房地產市場發展深度分析

十九大報告中，該住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下論述的;二十大報告則是在“增進民生福祉，提高人民生活品質”的大框架下進行的。可以看出，在保民生的基礎上，提品質也是重要的內容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質雙重目標。

新時期住房工作的頂層思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租購并舉”。

未來，合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或將成為市場的關鍵支撐。

業內普遍認為，當前房地產市場關鍵在于增強各方對房地產行業的信心。應千方百計保交樓，保護好購房者的利益，加快個別房企風險化解，根據實際情況穩定房地產開發企業的經營狀況。當前，各地仍積極因城施策出臺穩樓市舉措，預計將更好滿足剛需和改善性購房需求。

業內預計，年內各地因城施策力度有望加大。近期北京、上海、廣州微調相關政策，蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預計將有更多城市跟進優化房地產政策，各地“保交樓”相關舉措亦有望加速落地。

2022年初，住房和城鄉建設部印發了《“十四五”建筑業發展規劃》，其中提出的發展目標包括建筑工業化、數字化、智能化水平大幅提升，建造方式綠色轉型成效顯著，加速建筑業由大向強轉變，為形成強大國內市場、構建新發展格局提供有力支撐。

根據中研普華研究院《2022年版房地產產業規劃專項研究報告》顯示：

三季度，121省市累計出臺148次放松政策，主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、放松公積金貸款、稅費減免、購房補貼、調降土拍門檻。

9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟南、青島、天津為代表的強二線城市政策松綁力度進一步加大，其中，寧波更是在執行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強二線需求端的強力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。

四季度房地產企業發展趨勢展望

據國家統計局數據：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。

三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高于4月。

2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。另一方面房地產市場出現一定向好表現，東部地區商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續建項目加快交付工期促進房屋竣工規?？焖偕仙?。

隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸，青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購，預計新一輪地方救市政策來襲，并將在需求端加碼救市政策力度，直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”，但由于政策核心訴求在于促進市場回穩，而不是刺激市場非理性回暖，全國性重磅政策較難落地。

在全面遏制房地產過度金融化、泡沫化的政策大環境下，未來或將適度把控房企去杠桿節奏，房企整體融資環境有望邊際改善，并在企業乃至項目層面做好類別區分。其一，繼續支持房企合理的融資需求，尤其要加大優質民企融資支持力度。其二，問題房企仍需去杠桿，并將負債率逐步調降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或將有序出清，央國企及優質民企則將收獲業績份額持續提升的良機。

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