一、政策：城市更新從“拆改留”到“運營為王”，商業街成主戰場

“十四五”進入收官，城市更新試點名單擴容至所有一線及強二線城市，“留改拆”并舉被寫進頂層文件。住建部明確提出：到2025年，每個城市至少打造一條“國家級夜間文旅消費集聚區”。上海、成都、深圳隨后跟進，把“商業街活力指數”納入區委書記年度考核。中研普華政策雷達研判，過去靠“造盒子”賺快錢的時代結束，未來五年誰能把存量街區做出“持續人流+持續稅收”，誰就能拿到政府貼息、專項債、REITs退出等多重紅利。一句話：商業街不是簡單的商業，它是“城市文化政績”的 measurable KPI。

二、消費：Z世代把“逛街”當成“拍劇”，場景付費意愿遠超購物本身

- 情緒價值>商品價值：中研普華消費者調研顯示，近七成年輕人愿意為主題場景多付“一杯精品咖啡錢”，核心驅動力是“出片率”“社交談資”“同好社群”。

- “本地度假”常態化：周末“Citywalk”搜索量同比翻倍，很多人專門買高鐵票去隔壁城市逛老街，把48小時拼成“假裝在京都”“假裝在塞納河畔”。

- 夜游經濟延長消費時長：成都、西安、長沙等多地商務局統計，夜間消費已占街區全天營業額半壁江山，燈光、演藝、酒吧、沉浸劇本殺成為“留客到凌晨”的標配。

一句話：他們買的不是衣服，而是一張“可以發到小紅書”的人生照片;他們來的不是商店，而是一個“可以偶遇同好”的線下社群。

三、趨勢畫像：未來五年，商業街的“七寸”在哪里?

1. 主題化——“一條街就是一部大片”

把城市文化拆成“可沉浸的劇本”：蘇州平江路講“才子佳人”，西安大唐不夜城講“盛唐幻夜”，廣州永慶坊講“西關大屋+賽博霓虹”。記住：再小的城市也有自己的“文化母題”，關鍵是如何把“歷史”翻譯成“社交語言”。

2. 夜游化——“白天賣商品，凌晨賣情緒”

燈光秀+實景演藝+酒吧+深夜食堂，把營業時段拉長到24 點以后。中研普華運營筆記：每延長一小時營業時間，租金坪效可提升顯著，但前提是燈光、安保、環衛、交通接駁同步升級，否則“留客”變“趕客”。

3. 社群化——“同好才是最高生產力”

古著圈、手帳圈、飛盤圈、漢服圈……一條百米巷子只要抓住一個垂直社群，就能在小紅書形成“自來水”裂變。成都“漢服一條街”靠同好年會，把淡季工作日也能做到客流同比翻番。

4. 數字化——“線下空間，線上運營”

小程序發券、會員積分、直播探店、AR 打卡，把線下人流沉淀為可反復觸達的“數字資產”。別再把抖音、小紅書當廣告板，它們是“線上售票口”。

四、商業模式演進：從“收租”到“賣內容”再到“賣會員”

- 1.0 階段：房東思維，靠租金差價，客流波動直接決定生死。

- 2.0 階段：運營思維，統一招調、主題營銷、夜間燈光，租金+聯營扣點雙輪驅動。

- 3.0 階段：IP 思維，把街區當成“內容平臺”，通過會員年卡、主題演出、策展聯名、線上直播實現“空間之外再賺一次錢”。

中研普華觀點：3.0 階段最值錢的是“會員資產”。誰能把一年到訪三次的游客變成付費會員，誰就能擺脫“靠天吃飯”的節假日波動，還能在 REITs 估值時講出“穩定現金流”故事。

五、投融資：REITs 開閘 + 綠色貸款，存量街區“輕資產退出”有了天窗

- 基礎設施 REITs 擴圍：2024 年正式把“商業步行街+文化街區”納入試點，只要現金流穩定、產權清晰，就可通過公募 REITs 實現退出，資本金 IRR 有望提升顯著。

- 綠色改造貸：多地政府推出“夜經濟”“老字號”專項貼息，綠色節能改造(燈光、光伏屋頂、儲能)可獲低息貸款，并計入碳減排支持工具。

- 城市更新基金：廣州、成都、西安等地設立百億級城市更新母基金，優先支持“文化+商業”融合項目，社會資本出資比例可低至三成。

一句話：只要運營數據夠硬，就能讓“老街”變成“可交易金融資產”。

六、結語：最好的商業街，永遠是下一條

當“逛街”升級為“秀存在感”，當“老街”變成“可交易的金融資產”，商業街就不再只是房地產品類，而是文化、商業、科技、金融的跨界“新物種”。中研普華判斷，2029 年前全國將出現超過百條年收入過億的“超級街區”，但“普漲”時代結束，“精耕”時代啟幕：誰抓住文化基因、運營資產與資本退出三張牌，誰就能在這片萬億級紅海“出圈”又“出彩”。

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