2023養老地產行業現狀調研：人口老齡化給養老產業帶來了“黃金機遇”

• 黃文玉 2023年9月7日 來源：互聯網 民政部 1091 70
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養老地產就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

養老地產行業現狀調研分析

養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。

人口老齡化也給養老產業帶來了“黃金機遇”，尤其是社會資本在健康領域投資熱潮的興起，地產、保險等資本不斷進入健康養老、老年地產、養老養生、養老旅游等跨界融合的行業，養老服務業被催生成為朝陽產業。

近年來，中國65歲及以上人口數量占比不斷提升。2021年中國65歲及以上人口數量為2.01億人，同比2020年增漲了5.01%;2021年老年撫養比為21.1%，較2020年增加了1.4%。未來，隨著老年人口的增多，將帶動養老地產行業的加速發展。隨著中國人口老齡化趨勢不斷加劇，養老地產行業市場在快速發展。2020年中國養老地產市場規模約為14757億元，較2019年的13307億元同比增長10.90%。

養老地產就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。養老地產運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響養老地產的經營成敗，因此養老地產的運營模式的構建十分關鍵，其運營模式的構建主要有以下形式：“養老文化"概念營銷模式;產業鏈延伸模式 ：老年服務業、老年房地產業、老年醫療保健業、老年用品業、老年旅游業、老年娛樂文化產業、老年咨詢服務業、老年金融投資業;租、售、反按揭組合入住模式。

養老地產是指以老年人為主要消費群體，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的能夠滿足老年人日常飲食起居、身體照護和精神照護需要以及社會活動需要，為老年人的健康提供良好基礎設施保障，把房地產與健康醫療服務有效結合起來的一種房地產產品，如養老院、敬老院、老年公寓、護理院等。隨著老年人口增多，子女贍養壓力增加，傳統居家養老開始難以覆蓋老年人的基本生活、醫療需求，社區居家養老將成為既符合中國人重視家庭理念，又滿足護理服務需求的新型養老模式，是居家養老的未來主要發展方向。為滿足居家養老條件，專為養老設計的服務型住宅成為未來養老地產的重要業態。

養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年養老地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

據民政部數據統計，截至2020年底，全國共有各類養老機構和設施32.9萬個，較上年增加12.5萬個，同比增長61.27%;養老床位合計 821.0 萬張，較上年增加46萬張，同比增長5.94%。其中：全國共有注冊登記的養老機構3.8萬個，比上年增長11.0%，床位488.2萬張，比上年增長11.3%;社區養老服務機構和設施29.1萬個，共有床位332.8萬張。

中國養老房地產“巨大蛋糕”的出現，在吸引大量資金的同時，也給其經營和發展能力帶來了諸多挑戰。在這種新的市場環境下，如何進行利潤分配成為房地產開發商面臨的第一個問題。長期的投資和長期的收益特性，決定了養老行業的最終利潤來源是服務，但是目前我國的養老行業還處在一個短時期，初期的投入不能收回，日常的收入也不能平衡，這就導致了養老行業的經營面臨著巨大的資金壓力。

我國養老地產行業發展存在區域發展不均衡、空置率過高、融資及投資運營成本高以及低檔和高檔養老機構兩極分化等問題。具體而言，我國養老地產項目大多集中于京津冀、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈，養老地產項目集中在經濟發達地區造成了養老地產區域發展不平衡的問題。京津冀和長三角地區養老地產項目空置率大于40%，川渝地區空置率達47.5%。

養老地產行業未來發展空間及前景展望

對于養老地產的前景，無疑是相當看好的。這從房企以及保險機構大力追捧養老養生地產項目的現狀已經十分清楚。期望對養老養生產業地產的研究上水平，改變養老地產投資人與養老產業脫節的現狀。養老產業無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養老的產生受到養老觀念的束縛，培養起來尚需要時日，需要入住專業養老社區的人，一般是70歲以上的，而今這部分人群出生在20世紀30年代左右，膝下三五個兒女，所以尚能由健康退休的兒女在家照料。

隨著老齡化人口的不斷增加，養老市場的規模也在不斷擴。根據社會科學院、國家發展改革委的綜合測算，中國養老產業到2030年達到20萬億元，并有望在未來超越傳統房地產，成為中國經濟增長最快的行業。而綜合養老地產則是將養老產業多個方面的資源結合起來，為整個產業帶來無限的發展空間。

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  2023-2028年養老地產行業市場深度分析及發展策略研究報告

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