未來青年公寓市場仍大有可為 2023年青年公寓行業市場投資價值分析

• 陳澤芳 2023年3月2日 來源：互聯網 百度百科 523 28
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青年公寓市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。當前供需層面仍然存在著“戶型錯配、價格錯配、位置錯配”的問題，因此，迅速提供有效、標

青年公寓市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。當前供需層面仍然存在著“戶型錯配、價格錯配、位置錯配”的問題，因此，迅速提供有效、標準化供給，才是緩解新市民、青年人住房困難的途徑。

從市場格局來看，近年來，青年公寓作為長租公寓行業中的新興領域，呈現出良好的發展態勢，行業內也逐漸涌現出一大批規模化、專業化的品牌運營機構，具體分為以下四類：以自如、青客、蘑菇公寓等為代表的長租公寓企業類型;以萬科、招商蛇口、世聯行等為代表的開發商和地產代理商類型;以城家公寓(華住酒店集團旗下)、逗號公寓(如家酒店集團旗下)、漫果公寓(住友酒店集團旗下)的酒店企業類型;以58同城、趕集網、途家網等為代表的網絡房屋租賃平臺。可以看出，我國青年公寓行業內的企業數量眾多，市場競爭也較為激烈。

未來青年公寓市場仍大有可為 2023年青年公寓行業市場投資價值分析

從宏觀層面來看，伴隨著我國城鎮化率越來越高，人口向一線城市、都市圈聚集，在居住成本始終保持在較高水平線前提下，人的剛性居住需求不會減弱;同時，房地產在增長時代過去之后進入存量時代，國家土地財政紅利消減。無論從政策變遷、地產行業變革還是市場需求端變化，都驅動著住房模式向‘租購并舉’轉型。當前，租賃產品品質化發展已成為行業共識，高品質的房源也成為實現租金溢價的有效手段，在產品追求品質化的同時，市場開始聚焦租客全生命周期需求。差異化的發展能夠更好地滿足不同租客的需求，從而也能夠帶來整個行業規模的持續提升。

目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現為高校畢業至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國教育投資規模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數的穩定增長，從而帶動了國內近幾年高校畢業生人數的提升。

根據住建部披露的數據，“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套(間)保障性租賃住房，約可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。2021～2022年，全國建設籌集330萬套(間)保障性租賃住房。預計到2030年，我國住宅總租金規模將超過4萬億元，其中，機構化租賃房源的市場容量將超過8000億元。保障性租賃住房成為改革重點，其以讓渡土地紅利，引入存量房轉為其他用途機制的方式，切實改變了住房租賃租金回報率極低的現狀，開創只租不售、回報率符合市場要求的底層資產。

青年公寓行業作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關注。 2015 年以來，已有多個公寓企業獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業的發展。青年公寓行業集中度整體偏低，正處于搶占市場份額的階段。隨著青年公寓行業加速整合，有潛力突破行業壁壘、成為龍頭企業的青年公寓運營商將會得到資本市場更為密集的關注。互聯網的發展助推青年公寓企業優化運營管理能力。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年青年公寓行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》顯示：

我國租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%;其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%;面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例僅為1.35%。從地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規律可循：一是靠近熱點就業區域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

隨著95后、00后逐漸成為租賃市場主力，“房子是租來的，生活不是”成為了租賃市場的主流理念。新一代的租客對租房的品質要求更高，越來越多的年輕租客更加追求方便、安全、舒適、環保、智能的個性化、品質化的租住生活，租賃市場的消費升級需求已經逐漸成為業內共識。

從需求層面來看，我國持續走高的房價、兩個多億的流動人口數量、不斷擴大的高校畢業生規模，以及年輕一代對于高品質住房環境的追求，均使得我國青年公寓市場需求強勁。從供給層面來看，我國存量房的數量巨大，房屋空置率較高，空置的房源流向房屋租賃市場，為青年公寓的持續運營及擴張提供了充足的房源。因此，我國房屋租賃市場目前的大環境非常適合青年公寓企業的發展和壯大。

青年公寓將大量低利用率的社會存量房與租戶需求相連接，顯著提升社會存量房使用效率。青年公寓行業不僅可以吸引資金投資、提高閑置房屋利用率、盤活無法交易的土地資源，同時還能夠解決城市住房緊張問題，受到供需雙方的青睞。預計到2026年我國青年公寓行業供應量將增長至1060萬套。

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