2023商品房行業市場現狀調查

• 黃文玉 2023年2月7日 來源：互聯網 869 53
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商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

商品房市場發展現狀如何?

商品房在中國興起于80年代，它是指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產權房”。合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產權房”。

商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》顯示：

商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。

2021年全國房地產開發投資147602億元，同比增長4.4%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%;辦公樓投資5974億元，比上年下降8.0%;商業營業用房12445億元，比上年下降4.8%。從地區分布來看，2021年房地產開發投資主要集中在東部地區，投資額為77695億元，占全國比重的52.64%，比上年增長4.2%;其次為西部地區，投資額為33368億元，占比22.61%;中部地區緊跟其后，投資額為31161億元，占比21.11%;開發投資最少的東北地區，投資額僅為5378億元，占比3.64%。

商品房預售許可證是由市、縣房地產行政主管部門核發的，同意開發商進行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有：預售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質、發證機關及發證日期等。

中國商品房建筑面積與銷售面積調研

2021年中國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%;比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中住宅銷售面積156532萬平方米，占比87.24%，比上年增長1.1%;辦公樓銷售面積3375萬平方米，占比1.88%，同比增長1.2%，商業營業用房銷售面積9046萬平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。

2021年，東部地區商品房銷售面積73248萬平方米，比上年增長2.7%;中部地區商品房銷售面積51748萬平方米，增長5.4%;西部地區商品房銷售面積47819萬平方米，下降1.7%;東北地區商品房銷售面積6618萬平方米，下降6.4%。

商品房建筑面積由建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，共有建筑面積部分為共有產權。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺面積;部分組成。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。根據數據顯示，2015-2021年浙江省房地產開發企業商品房施工面積中新開工面積2020年達到最高值，此后有所下滑，竣工面積2016年達到最高值，此后有所下滑，2020年新開工面積與竣工面積的差距最大;2022年1-10月浙江省房地產開發企業商品房累計施工面積為54303.72萬平方米(其中本年新開工面積為6818.96萬平方米，竣工面積為3366.37萬平方米)。

2022年10月全國商品房銷售面積為9757.57萬平方米(其中銷售現房1591.04萬平方米，期房8166.53萬平方米)，銷售額為9452.53億元，銷售均價約為0.97萬元/平方米;2022年1-10月全國商品房累計銷售面積為111179.29萬平方米，銷售面積累計同比下降22.3%，累計銷售額為108832.22億元，銷售額累計同比下降26.1%;2015-2021年全國商品房總銷售面積逐年遞增，其中期房銷售面積大大高于現房銷售面積，銷售均價逐年遞增。

2022年10月浙江省商品房銷售面積為475.88萬平方米(其中銷售現房77.93萬平方米，期房397.95萬平方米)，銷售額為882.95億元，銷售均價約為1.86萬元/平方米;2022年1-10月浙江省商品房累計銷售面積為5722.15萬平方米，銷售面積累計同比下降34.1%，累計銷售額為10595.14億元，銷售額累計同比下降35.8%;2015-2021年浙江省商品房總銷售面積2020年達到最高值，此后有所下滑，其中期房銷售面積大大高于現房銷售面積，銷售均價逐年遞增。

2022年，安徽省完成房地產開發投資 6811.7億元、商品房銷售面積7471.3萬平方米，總量均居全國第6位。分類化解問題樓盤風險，爭取國家專項借款71億元。推進住房公積金擴面，新增開戶99.4萬戶，提取 638.9億元，發放個人住房貸款 333.4億元。實施"皖美紅色物業"建設三年行動，提升物業服務、業主委員會、黨組織覆蓋率，首批創建示范小區56個。

2023年2月6日，武漢市人民政府印發《關于激發市場主體活力推動經濟高質量發展的政策措施》。其中提出，優化調整新建商品房預售條件，房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小于棟。在保證城市功能和品質的前提下，新出讓住宅項目原則上不附帶宗地范圍以外的建設義務。

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