近日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》明確與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年住房貸款行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報告》分析：

(18日)，上海市住建委發(fā)布關(guān)于取消普通住房標(biāo)準有關(guān)事項的通知：

明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準;

明確取消標(biāo)準后相關(guān)個人住房交易稅收事項。

通知自2024年12月1日起施行。

關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房個人所得稅

通知明確，對個人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實行個人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。

按照上述規(guī)定，上海取消了個人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額的規(guī)定。

其他個人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;

居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策仍按照國家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

關(guān)于個人出售住房增值稅

根據(jù)《公告》規(guī)定——

個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

關(guān)于個人購買住房契稅

根據(jù)《公告》規(guī)定，上海適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。

對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來市場經(jīng)濟發(fā)展前景趨勢

住房貸款行業(yè)作為金融市場的重要組成部分，旨在幫助購房者解決資金問題，實現(xiàn)住房夢想。

一、住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

市場規(guī)模持續(xù)增長：

隨著城市化進程的加速、居民收入水平的提高以及購房需求的增加，住房貸款市場規(guī)模近年來持續(xù)增長。

截至2024年一季度末，中國個人住房貸款余額已達38.19萬億元，同比增長0.05%，占房地產(chǎn)貸款余額的71.36%，這表明住房貸款市場仍然保持著龐大的規(guī)模和穩(wěn)定的增長態(tài)勢。

市場競爭激烈：

住房貸款市場競爭主要由銀行和非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成，其中建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等大型國有銀行憑借其資本充足、業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣泛、客戶基礎(chǔ)穩(wěn)固等優(yōu)勢，在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。

隨著市場競爭加劇，各金融機構(gòu)紛紛推出優(yōu)惠政策和創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸引客戶。

政策調(diào)整影響顯著：

政府通過調(diào)整房貸政策來刺激房地產(chǎn)市場，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、提高貸款額度等，以降低購房門檻，增強購房者的購房能力。

例如，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較之前有明顯下降;部分城市的首付比例也有所降低，尤其是在一線和部分二線城市。

細分市場多元化：

住房貸款市場可以根據(jù)貸款類型、房屋類型以及貸款用途進行細分，包括新房貸款、二手房貸款、自建房貸款和裝修貸款等，滿足了不同購房者的需求。

產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)相互依存：

住房貸款產(chǎn)業(yè)鏈包括銀行、購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商、評估機構(gòu)、保險公司等多個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)相互依存，共同推動住房貸款市場的健康發(fā)展。

二、未來市場經(jīng)濟發(fā)展前景趨勢

市場規(guī)模繼續(xù)擴大：

隨著城市化進程的加速和居民收入水平的提高，住房需求將持續(xù)增長，尤其是首套購房者和改善型購房者的需求較為旺盛。

政策支持和市場需求將共同推動住房貸款市場規(guī)模繼續(xù)擴大。

市場競爭加劇：

隨著市場的不斷擴大和政策的逐步放開，住房貸款市場的競爭將更加激烈。

金融機構(gòu)需要不斷提升自身的競爭力，包括加強金融科技應(yīng)用、提升服務(wù)質(zhì)量、拓展線上渠道等方面。

產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)優(yōu)化：

金融機構(gòu)需要根據(jù)不同客戶的需求和偏好，推出更加靈活多樣的貸款產(chǎn)品和服務(wù)。

客戶需求將更加多元化和個性化，金融機構(gòu)需要提供個性化的貸款產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以吸引更多的客戶。

風(fēng)險管理和監(jiān)管加強：

住房貸款業(yè)務(wù)涉及的風(fēng)險較大，包括信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等。

金融機構(gòu)需要加強風(fēng)險控制體系建設(shè)，提高風(fēng)險識別和評估能力，以應(yīng)對潛在的風(fēng)險挑戰(zhàn)。

同時，政府也將加強對住房貸款市場的監(jiān)管力度，打擊違規(guī)放貸行為，保護購房者和銀行的合法權(quán)益。

政策引導(dǎo)市場健康發(fā)展：

政策將繼續(xù)關(guān)注住房的可負擔(dān)性，通過調(diào)整房貸政策、加大金融支持等方式，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

同時，政策也將加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，防止市場過熱和房價過快上漲。

住房貸款行業(yè)在多重因素的共同作用下保持著穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。未來，隨著市場的不斷擴大和政策的逐步放開，該行業(yè)將迎來更多的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。金融機構(gòu)需要密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，不斷提升自身的競爭力和服務(wù)水平，以應(yīng)對市場的挑戰(zhàn)和機遇。

在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的影響下，個人住房貸款下降屬于必然趨勢，不過這一下降跟最近兩年居民的提前還貸也有較大的關(guān)系。

2024年以來，房地產(chǎn)政策正式定調(diào)“穩(wěn)市場”和“去庫存”。需求端，全國基本進入不限購時代，首付比例、房貸利率均調(diào)至歷史低點。供給端，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立并加速推進，央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房。此外，各地還推出了多項優(yōu)化住房政策的措施，如降低首付比例、提高公積金貸款額度等。這些政策旨在提振市場信心，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)最新消息，全國新房市場在多輪政策的推動下迎來整體回暖趨勢，尤其是一線城市的新房市場復(fù)蘇明顯。10月30日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在政策的拉動下，10月典型城市新房市場全面反彈，其中一線城市銷售面積環(huán)比增長65%，二線城市環(huán)比增長19%，三、四線代表城市環(huán)比增長48%。

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