購物中心產業市發展：高質量發展和長期價值成長是中國購物中心的發展方向

• 黃婷 2024年2月28日 來源：互聯網 201 5
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購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

它是20世紀50年代以來在西方國家興起的一種商業組織形式。戰后，西方國家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染，紛紛遷居城郊，為滿足此類富裕居民的需要，購物中心由此應運而生。它一般由投資者根據實際需要，在統一規劃、設計的基礎上興建，然后招商租賃所有承租的商店共同使用公共設施，也分擔公共支出，彼此既互相聯系，又相互競爭。

近年來購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。購物中心物業管理從最初的某物業管理公司到商業管理公司，再到資產管理公司，表面上是名字的變化，從深層來看是購物中心管理思維的變化，最早是物業管理思維，現在變成了運營管理思維，有了增值保值的概念。除傳統百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業態成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統百超后的新主力商家。

據中研產業研究院《2024-2029年購物中心產業現狀及未來發展趨勢分析報告》分析：

近年來，購物中心建設行業在我國方興未艾，項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發展過程中也存在很多問題，如：購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發展速度過快、重復建設等等問題，有些問題已經成為制約產業發展的關鍵因素。近年來購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。除傳統百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業態成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統百超后的新主力商家。

購物中心業態經營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1。(1)社區購物中心是在城市的區域商業中心建立的，面積在5萬平方米以內的購物中心.(2)市區購物中心是在城市的商業中心建立的，面積在10萬平方米以內的購物中心。商圈半徑為 10公里~20公里，有40 個~100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等，停車位1000 個以上，各個租賃店獨立開展經營活動，使用各自的信息系統。(3)城郊購物中心是在城市的郊區建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。

購物中心產業現狀分析

2022年我國購物中心開業項目及體量主要集中在華東地區，購物中心開業項目152個，開業商業體量1391.3萬平方;華南區購物中心開業項目65個，開業商業體量511.73萬平方;華中區購物中心開業項目58個，開業商業體量538.12萬平方;西南區購物中心開業項目48個，開業商業體量 437.7萬平方。

從2022年我國購物中心新開業項目分布來看，高線級城市仍是商業主力市場，聚集度明顯高于低線級城市。2022年我國商業準一線城市購物中心開業項目占20%;商業一線城市購物中心開業項目占17%;商業二線城市購物中心開業項目占19%;商業三線城市購物中心開業項目占17%;商業四線城市購物中心開業項目占12%;商業五線城市購物中心開業項目占15%。

數據顯示，截至2022年末，全國購物中心存量項目達5685個，同比增長5.24%。

近年來，商業地產輕資產運營模式受到各大開發商青睞，購物中心發展策略從開發時代進入運營和資產管理的時代。目前商業物業開發過剩，零售企業業績不斷下滑，投資少、靈活性強、風險低的輕資產運營模式自然成為投資開發之外快速擴張購物中心網絡的主要方式。

萬達、大悅城地產、愛琴海商業、華潤置地、花樣年、保.利商業等企業近年來紛紛推出了資產管理項目。除了馳騁多年的企業之外，天虹、世紀金源、紅星美凱龍、華地國際等都在搶點做外包輸出。

2020年，深圳市以創建國際消費中心城市為目標，出臺了《深圳市關于進一步激發消費活力促進消費增長的若干措施》，其中明確提出“加快發展首店經濟”的任務，對國際知名品牌在深圳開設全球性、全國性和區域性品牌首店、旗艦店給予支持。2020年，深圳26家代表性購物中心共引進知名品牌首店97個，位居全國前列。

如今商業地產市場逐漸進入存量時代，但針對不同城市、不同區域，商業地產發展的特征也存在差異。一線城市購物中心規模已較大，市場未來或將更加依賴運營，二線城市展現出存量與增量并行快速發展的格局，三四線城市當前人均購物中心面積仍較小，未來具備一定增長空間。對于企業來說，未來對于三四線城市商業地產的布局應關注人口規模大、消費能力強的重點城市，避免盲目擴張。

在購物中心的功能從僅滿足單一的購物需求到向復合功能轉化的過程中，情感性、社交性消費需求正在催生高景氣度新品類。如今，國內消費市場存在品牌迭代快、流失率高的現象，但值得思考的是品類一旦形成則不會輕易消亡，但品牌會持續迭代。只有具備品牌與管理優勢的企業，且能緊抓消費趨勢、主動挖掘消費者心智、引領潮流，才能在行業加速洗牌的過程中守住陣地，甚至逆勢而上。

隨著現代商業與城市生活的深度融合，未來我國城市商圈將從如今的便利化購物場所向融合文化、藝術、技術的特色消費體驗場景和社交空間拓展。

高質量發展和長期價值成長是中國購物中心的發展方向

2023年10月13日，由新城控股集團主辦的2023新城商業年會在上海舉行。在高峰論壇環節，中國連鎖經營協會副會長武瑞玲發表《中國購物中心未來發展方向》主題演講，就“零售巨變”“購物中心發展階段”“深度運營推動購物中心高質量發展”“中國購物中心的發展方向”四個話題展開分享。

武瑞玲認為，如今正處于零售巨變之中。其一，消費者在發生新變化，理性、務實成為消費者的主流消費觀念;其二，當前不同零售業態發展也在發生新變化。

購物中心發展階段方面，武瑞玲認為，中國購物中心業態經過了起步發展、穩步成長、跑步發展、緩步發展四個發展階段。她將現階段的發展特點總結為“三化”、“三重”，即分化、優化、強化，和重塑、重構、重建。

深度運營方面，購物中心建筑是“硬件”，深度運營是“軟件”，商戶和顧客是“芯片”，深度運營是推動購物中心高質量發展的重要手段和路徑。同時，她說到，購物中心實現高質量發展的主要途徑就是深度運營，而深度運營有三個關鍵目標，即聯營租金占比、會員消費貢獻率、合作伙伴共創參與度。

高質量發展和長期價值成長是中國購物中心的發展方向。她認為，轉型是大勢所趨，從高速發展到高質量發展、從貨本主義到人本主義、從供給側到需求側、從降本增效到提質增效都是轉型的重要途徑。此外也要跟隨消費者的需求變化，從管理思維、合作方式、運營方式、營銷方式等方面進行創新，因變而變，持續進行研究、探索、實踐、總結。

想要了解更多購物中心產業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年購物中心產業現狀及未來發展趨勢分析報告》。

報告對中國購物中心運營行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國購物中心運營行業將面臨的機遇與挑戰。報告將幫助購物中心運營企業、學術科研單位、投資企業準確了解購物中心運營行業最新發展動向，及早發現購物中心運營行業市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……準確把握購物中心運營行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避購物中心運營行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。形成企業良好的可持續發展優勢。

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