住宅行業市場分析：1-11月，全國300城住宅成交面積同比下降28.0%

• 吳澳燕 2023年12月7日 來源：中指研究院 國家統計局 293 11
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住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

2022年，全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

根據官方公布的第七次全國人口普查數據顯示，全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%;年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點，這表明，中國人口10年來繼續保持低速增長態勢。

經濟活力與人口形成的正反饋，將帶動房地產市場的繁榮。從國外的經驗看，當經濟結構中服務業占比越來越高，超大城市對人口就業的吸引力將增加，如果該規律同樣適用于我國，則意味著這些經濟發達的城市吸引力仍將有增無減。同樣，這也代表著未來城市之間的房地產市場或進一步分化。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國住宅行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》顯示：

今年以來，隨著一系列圍繞支持房地產行業發展的政策落地顯效，我國樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫存去化和主動性降負債方面，均頻頻顯現邊際改善的信號。但不可否認的是，房地產整體上仍然處于筑底階段。

10月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降

2023年10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比下降城市個數略增，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比漲跌互現。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環比上漲0.2%;二手住宅環比由上月上漲0.2%轉為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅環比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有56個和67個，均比上月增加2個。

1-11月，全國300城住宅成交面積同比下降28.0%

1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優質改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現結構性上漲。1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個百分點，房價走勢持續低迷，至11月，已連續19個月環比下跌，連續6個月環比下跌的城市數量超90個。

市場供求方面，1-11月，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點15城二手房銷售規模同比增長35%。全年來看，受疫情后需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現回落，市場表現低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。50個代表城市商品住宅批準上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫存出清周期延長至19.5個月。

需求結構方面，2023年以來，改善性住房需求仍為新房市場關鍵支撐，30個代表城市中多數城市套總價均值、中位數和各價位門檻值均高于上年同期。面積段來看，90-120平方米產品仍占據市場主流地位，伴隨著各城市逐漸取消或優化樓市調控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場表現出一定韌性。

住宅行業未來市場展望

當前，我國房地產市場進入新發展階段，雖然已經出臺了不少調整優化措施，但是整體市場氛圍沒有大的改善，市場交易量沒有顯著上升，整體市場交易不活躍，觀望情緒濃厚，很多合理的住房改善性需求都沒有得到釋放。

7月24日召開的中央政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”。近日召開的中央金融工作會議強調，“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”。

隨著房地產發展階段和條件的變化，需要重構房地產業生產函數，實現新階段和新條件下的新均衡。新模式是供求關系發生重大變化后，高質量供給引領下的精細增長，房地產發展需要回歸民生優先的政策目標，重點解決好兩個問題：一是基本居住需求得到滿足、支付意愿不足的老市民“買好房”;二是基本居住需求尚未得到充分滿足、支付能力不足的新市民“好買房”，從而實現供給創造并引領有效需求，也能帶動經濟平穩增長。

未來京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優化普宅認定標準，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能;核心二線城市中預計將有更多城市全面取消限購;更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

企業端資金支持政策有望繼續細化落實，企業融資環境有望得到改善;“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，各地土拍規則預計將繼續放寬;另外，“三大工程”建設相關政策有望加速落地。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。

想要了解更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國住宅行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》。

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