租購并舉住房制度加快建立 住房租賃行業市場深度分析2023

• 方蔓桃 2023年6月3日 來源：百度 1093 70
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今年以來，部分城市的租賃市場活躍度已有所上升。上述報告指出，一季度，全國重點40城成交量同比增加14.7%，租金綜合指數環比增長0.43%，但比去年同期下降4.7%，新增掛牌房源同比增加超過10%。其中，一線城市(北京、上海、廣州、深圳)市場復蘇相對更快，租金環比

建立房地產業發展新模式，租賃市場如何發力?促進“租購并舉”住房制度加快建立，從租房品質、長租服務、市場規范等方面加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進房地產開發企業在租賃業務中尋找新的增長空間，促進金融機構進一步探索住房租賃REITs模式等，正成為探索房地產業發展新模式的重要方向。

日前，貝殼研究院發布的《2023年一季度中國住房租賃市場發展報告》(以下簡稱“《一季度報告》”)顯示，5月將迎來畢業季租賃市場旺季，加上一線及二線熱門城市的租客停留時間拉長， 二季度的大城市租賃市場需求將保持旺盛。

根據中研普華研究院《2023-2028年住房租賃行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

住房租賃行業市場深度分析

今年以來，部分城市的租賃市場活躍度已有所上升。上述報告指出，一季度，全國重點40城成交量同比增加14.7%，租金綜合指數環比增長0.43%，但比去年同期下降4.7%，新增掛牌房源同比增加超過10%。其中，一線城市(北京、上海、廣州、深圳)市場復蘇相對更快，租金環比增長。

進入5月，多數待租房源信息不約而同帶上了“畢業季優惠”類似關鍵詞，吸引應屆畢業生租客注意。繼春節返城之后，住房租賃市場或將進入新一輪的升溫期。

據數據監測，今年4月，上海和北京的租賃住房租金突破160元/平方米/月，出租率分別為86.12%、70.68%;深圳租金平均單價為91.75元/平方米/月，環比增長0.15%，出租率為90.57%，是4個一線城市中租賃住房出租率最高的城市。

今年以來，隨著大城市新市民、青年人節后返城，其產生的新增、換租等租賃需求旺盛，推動了租賃市場熱度提升，部分重點城市迎來一波“小陽春”。

從市場交易端來看，租客的議價能力提升，成交周期拉長、降價成交占比持續擴大;從市場需求端來看，“95后”“00后”逐步成為租賃市場主力，對品質服務的需求提升，家庭型租客對于機構化、分散式大戶型產品需求增強;從市場供給端來看，保障性租賃住房、租賃機構房源快速增加、分批入市，多地鼓勵業主將閑置房屋出租;從租賃機構端看，隨著監管政策不斷細化，租賃機構經營逐漸規范，市場亂象得到有效遏制，機構化經營模式趨于成型。

“重購買，輕租賃”的傳統觀念正在逐步被打破。“‘租購并舉、先租后買’的住房消費模式正在形成。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，以廣東省為例，本地住房租賃市場較為活躍，該省城鎮家庭戶中居住在各類租賃住房的比例約為50%，近年來這一比例有繼續擴大的趨勢，租賃市場日趨活躍。據不完全統計，截至2020年，廣東省租賃住房1800萬套(間)以上，其中，廣州、深圳、佛山實際租賃住房規模已超過自住的商品住房規模。

從一季度整體情況來看，《一季度報告》指出，今年一季度新增掛牌房源數量環比增加超過20%，同比增加超過10%，該增速超過新增帶看客戶量的增速，房源端的競爭更為激烈。一季度新增掛牌房源均價為39.9元/平方米，同比增加2.6%。

分城市來看，貝殼研究院提供的數據顯示，一季度多數城市的租賃市場活躍度同比升溫，但租金仍未回升至去年同期水平。重點40城中，除北京、成都、武漢、南昌、寧波、南寧外，其余34個城市的租賃成交量出現同比增加。

租金水平方面，緯房研究院提供的數據，一季度重點40城中，15個城市住房租金環比小幅增長，25個城市住房租金環比下滑。與2022年一季度相比，僅有5個城市住房租金出現同比增長，其余34個城市(不包括西安)住房租金出現同比下滑。

不過，今年一季度一線城市的平均租金水平都出現環比增長。除北京外，其余3個城市的租金水平較去年同期出現下降，其中上海跌幅相對較大，為5.37%。《一季度報告》指出，今年一季度，由于一線城市經濟率先復蘇，租賃人口集中，租賃住房需求量高，所以其租金水平都出現環比增長。

自如研究院發布的《2022中國城市長租市場發展藍皮書》顯示，在廣州、深圳等我國常住人口達到千萬級別的城市中，住房租賃市場的規模預估或超過千億元。其中，上海、北京、廣州的住房租賃市場預估規模分別約3700億元、2800億元、2500億元。

2023年4月，三居及以下租金均價均呈下滑態勢，且三居室跌幅居首;四居及以上租金均價顯著上揚。其中，一居室平均租金為1934.58元/月，環比微跌0.06%，同比下跌0.22%;二居室平均租金為2615.10元/月，環比下跌0.26%，同比下跌0.13%;三居室平均租金為3448.41元/月，環比下跌0.53%，同比微漲0.09%;四居及以上平均租金為6394.71元/月，環比上漲1.45%，同比上漲4.43%。整體來看，當前四居及以上大戶型的租賃需求較為旺盛，租金漲勢較為強勁。

住房租賃行業市場前景分析

近年來，租賃需求在增加的同時，短租需求不斷演化為長租需求，這其中既有新進入城市的新市民和年輕人，也有長期打工、長期租賃的農民工及家庭，還有從租房到買房轉換周期較長的長租者，租賃人群、租賃模式趨于多元化。”李宇嘉表示，在珠三角城市調研發現，年輕人、新市民租賃需求開始穩定，并逐漸接受長期租房。

業內人士表示，“先租后買”正成為租客居住選擇的重要路徑。“隨著近幾年住房租賃市場不斷出清、市場監管力度提升、機構化品質服務增加、租賃房源供給多元化，租客對于租房的意愿度顯著提升。”

隨著保障性租賃住房相關政策的落地、金融支持力度增加，租賃市場上保障性租賃房源快速增加，同時受房地產交易市場以及房貸壓力的影響，更多的業主將閑置房源對外出租，整體租賃房源供給增加;5月將迎來畢業季租賃市場旺季，再加上一線及熱門二線城市租客停留在租賃市場時間拉長，二季度大城市的租賃市場需求將保持旺盛。

當前，市場上的租賃住房主要以私人出租房為主，租賃關系不穩定、租賃供需錯配等現象存在。從長遠來看，住房保障體系中的政府補位作用不容忽視。當前，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

保障性租賃住房已成為未來解決大城市住房難題的著力點。專家介紹，與此前公租房等保障性住房相比，保障性租賃住房有幾個明顯的政策特點。

首先，公租房主要保障對象是城鎮住房、收入“雙困難”家庭，而保障性租賃住房重點是在人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。“保障性租賃住房堅持小戶型、低租金。原則上，戶籍所在地、收入水平這些公租房的傳統準入標準，都不會成為保障性租賃住房的限制。”中指研究院研究副總監徐躍進表示，比如，剛畢業工作的大學生可能不符合公租房的收入準入標準，但住房存在困難就可能成為保障性租賃住房的保障對象。

《2023-2028年住房租賃行業市場深度分析及發展策略研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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