試點現房銷售 這些地方已明確 會不會全國大范圍推廣 精裝房深度調研與發展現狀分析報告

• 李波 2023年2月14日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 374 17
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自今年1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”后，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態，試點現房銷售。

自今年1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”后，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態，試點現房銷售。

多位業內專家表示，目前來看，實行多年的商品房預售制度已經出現政策調整轉折契機。長遠來看，現房銷售可能會取代期房預售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進不利于行業平穩發展，預計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。

出于保交樓、增信心需要

“穩預期、防范風險、促進轉型”是住建部明確的2023年房地產工作重點。并在促進轉型方面進一步指出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

中國銀行研究院研究員葉銀丹表示，2022年以來，樓市在供需兩側諸多政策扶持下仍長期低迷，其中“爛尾樓”風波蔓延，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業情緒以及樓市信心和預期均帶來不利影響。正是出于保交樓、增信心的需要，原有的商品房預售制度迎來改革契機。

現房銷售與商品房預售制采取不同的預售方法。58安居客研究院院長張波表示，由于現房銷售可以實現所見即所得，因此，相較于期房而言無疑更受消費者青睞，在2022年的現房銷售規模及占比上已有所體現。

易居研究院提供的數據顯示，2022年，全國現房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。雖然現房銷售數據出現小幅降溫，但若對比全國新建商品住宅成交面積和全國期房銷售面積來說，其表現更佳。

即2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。同時，從現房銷售面積占比(現房銷售占比=年初累計現房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積)情況看，2021年6月份這一指標為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標已達13.9%。

在葉銀丹看來，現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對房企樓盤質量和交付行為等進行約束，有利于“保交樓、穩民生”。特別是對于房地產企業來說，現房銷售制度有助于規范其資金運用、項目運營、企業經營等方面，防止產生資金斷裂和風險蔓延。

總的來說，在當前樓市供需兩側支持鼓勵政策頻出的基礎上進一步試點現房銷售制度，將有助于增強市場信心，推動正在觀望的購房者加快入市，以促進需求回暖。

大規模推進尚需時日

現房銷售并非首次出現。從省級層面來看，早在2020年3月份，海南印發的《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》明確提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。從各城市來看，已有一些城市在土地出讓環節設置了現房銷售條件。

比如，2018年福建出臺的《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》中提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。

而從2022年福州市永泰縣自然資源和規劃局發布的一則土地拍賣公告來看，其決定于2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設用地就要求該宗地按現房銷售實施。

這也是福州首宗要求“現房銷售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預售進行設置，涉及現房銷售。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，近幾年，關于現房銷售的模式探索，有各種試點和創新，但也形成了兩個不同的階段。一是：2021年上半年之前，各地主要是在供地規則中明確了現房銷售的模式。

其出發點是基于“穩房價、穩地價、穩預期”的工作目標，通過設定現房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價平穩、助力高品質住宅供應。

二是：2021年下半年后，主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發。總的來說，當前各地對于現房銷售的改革節奏正在提速，此舉也有助于建立房地產新發展模式。

雖然“即買即交付”的現房銷售模式對于保障購房者權益，降低房地產行業風險有著積極的推動作用，但張波認為，現房銷售意味著必須要達到現房條件后才能實現銷售收入，提升了對于房企資金方面的要求，無形中設立了一個“高門檻”，將負債占比過高、財務穩健度不佳的房企擋在門外。

葉銀丹表示，短期來看，預計會有更多城市甚至不排除省會城市也將加入現房銷售的試點，但全國大范圍推廣的可能性相對不高，更多的城市仍將繼續采取預售制。

而除了現房銷售試點規模擴大外，為確保保交樓工作的順利推進以及從樓市預期穩定出發，預計商品房預售資金監管政策將保持相對嚴格，各地在“因城施策”的基礎上，或靈活調整預售資金監管和預售條件。預售門檻也可能結合未來房地產企業資金鏈修復情況進行動態調整。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2027年精裝房產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：

精裝房產業深度調研及發展發展現狀分析

在經濟較為發達的長三角、珠三角區域的一二線城市，精裝率維穩趨升。根據50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤情況，珠三角的精裝修率達到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經達到70%，其發展速度呈現出消滅毛坯房的趨勢。長三角區域次之，精裝修率為82%。

精裝房企業分為以下幾類：第一個層面是全屋定制，指的是索菲亞、維意定制這種以木制為主，包括櫥柜衣柜的定制方式。第二種叫傳統定制精裝，簡單講叫B2B模式，為房地產開發商做統一精裝房，是傳統批量定制精裝。第三種模式叫B2B2C模式，裝企為開發商做裝修，為業主提供不同類型的精裝房模式。

隨著精裝修占比的不斷提升，部品配套率也隨之越來越高。針對精裝修的配套業務，成為家居企業新的增長點。

據中指數據CREIS統計，2022年前三季度，精裝修樓盤中的基礎部品配套率保持100%左右。如廚房部品的水槽、水槽龍頭、煙機灶具，衛浴部品中的花灑、洗面盆、洗面盆龍頭、坐便器，建材部品的瓷磚、地板、開關插座，家居部品中的櫥柜、室內門，其他配套家居中的乳膠漆、入戶門、燈具等配套率均為100%。

目前，全國累計發布精裝修政策28次，涉及到18個省，僅2017年就有7個省市發布精裝修政策，包含湖北、河南、山西、遼寧、成都、天津、江蘇等地，其中河南、天津均規定自2018年起保障性住房及商業住宅全部實施精裝修交付。

根據公開數據顯示，2017年我國房地產開發企業個數達到95345個，同比2016年增長0.42%。其中涉及精裝房開發、銷售及相關的業務企業達到47406家，占比達到49.72%。

根據公開數據顯示，2017年中國精裝房從業企業性質占比最大的為內資性房地產開發企業，占比達到93.78%。其次為港、澳、臺投資房地產開發企業占比達到3.35%。

伴隨著各地精裝修相關政策的不斷出臺，各大房地產商紛紛加碼住房精裝項目，同時，消費者購買精裝房的意愿明顯上升，在供需兩端的共同推動下，精裝房開盤數量及滲透率迅速提升，截至2019年，我國精裝房開盤數量達319萬套，同比2018年增長26.1%。

精裝房產業發展前景分析

精裝房崛起和消費需求升級成為市場增長驅動力。自2016年起中國家居裝修行業市場規模整體平穩上行,復合增長6.9%

目前為止，我國新建商品房精裝修率不到20%，個別城市甚至不足10%。精裝修市場乃大勢所趨。從國家政策層面，住房和城鄉建設部發布了《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。

對開發商而言，建造精裝修住宅產品既能提高其品牌聲譽，又能塑造其賣點，擴大銷量，還能與品牌部品企業強強聯手，優勢互補;從普通用戶角度考慮，精裝修住房可以為其節省精力、物力與財力。

從跟蹤的樣本數據看，2017年前三季度我國精裝房的比例已經達到20%，TOP50的開發商項目在二三線城市較為集中，非50強開發商以地方性開發商為主，主要集中城市為二線城市，其次為一線和三線城市。預計到2023年，我國精裝房市場比例占比將達到60%以上。

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專家建議存量房貸利率可分檔優惠

在提前還貸潮愈演愈烈的同時，關于調降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受記者采訪時表示，建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個基點;利率高于5.5%的，打9折或減60個基點;利率高于5%的，打9.5折或減30個基點。

為方便執行，對存量房貸不區分首套、二套，只按利率高低進行調整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優惠措施。允許各銀行在上述基礎上，適度增加優惠幅度。

精裝房行業報告對中國精裝房行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了精裝房市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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